说起养老金，大家都熟知，那么“房屋养老金”是不是听起来有些新鲜？
8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长董建国表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国补充道。
因此，过去的这个周末，“房屋养老金”这一概念成为公众讨论的焦点。
随之而来的，是关于这一制度的本质、具体操作方式，以及是否需要普通民众直接出资等问题，网络各种解读话题铺天盖地，激起了广泛的公众兴趣和热烈讨论。
那么房屋养老金是什么？
到底要不要老百姓掏钱买单？
为什么要重提房屋养老金制度？
这一制度又将为社会
带来怎样的影响？
针对群众的疑问，8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》微信公众号发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读！房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。另据中国建设报，8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行权威解读。据住房城乡建设部，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。
公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
虽然“房屋养老金”这一概念在住房政策领域尚属新鲜话题，但其实这一制度并非无中生有，而是有着其历史渊源和发展脉络。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，房屋养老金的制度是始于“房屋安全”这个概念的，至今已经提了3年了。关于这个问题是有持续性的严谨的工作路线和规划路线，也是在目前房屋安全和全生命周期的过程中持续开展的一项常态化工作。南都·湾财社记者注意到，自2022年以来，房屋养老金制度便被多次提及。最早在2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，便指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。2023年两会上，部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议。全国人大代表樊芸围绕“房屋养老金”问题建言，认为全国人大应立法设立城镇房屋养老金管理法，确保人民生命财产安全；全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高提出建立房屋养老金制度的建议，探索破解房屋安全管理难题。2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟时提出，“要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”今年8月2日，国务院新闻发布会介绍了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，既强调推进城镇老旧小区改造是实施新型城镇化战略的一项重点任务，也明确房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度的研究建立工作。8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长董建国提到：“住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
定义理解重点建立公共账户，为存量小区管理提供资金保障
“房屋养老金，过去是指住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。”严跃进认为，而根据目前的改革，实际上是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。
浙商证券在研报中指出，房屋养老金现存主要为购房者在购买房产、收房时缴纳的维修金，即“住宅专项维修资金”。住宅维修金通常按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金管理办法》才进入执行阶段，2008年以前住房缺少维修资金。除了部分老旧房屋缺少维修资金的情况外，这一制度在实际运作中也存在一些痛点：- 资金体量小，一些老旧小区的维修资金结余不足，难以满足日益增长的维修需求；
- 提取程序繁琐，使用住宅专项维修资金通常需要大多数业主的同意，而实践中往往难以达成共识，导致资金难以及时用于必要的维修；
- 续缴制度难落实，随着时间的推移，原有的维修资金可能会逐渐耗尽，但业主对于续缴维修资金的意愿可能不高。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房屋同进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检、养老和通过保险增加养老金的时代，但靠物业维修基金为主的资金，很难应对房屋进入中老年阶段、老龄化阶段到来所需要的养老金。因此，旨在为房屋的全生命周期安全管理提供资金保障的“房屋养老金”应运而生。这个制度主要包括个人账户和公共账户两部分，个人账户即现行的住房专项维修资金，而公共账户则是为解决涉及公共安全的问题而设立的。“住建部本次提出试点的重点，便是把公共账户建立起来。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，目前，房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，但仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟须增量资金入场。李宇嘉对此进一步分析到，未来，房屋养老金制度便如同个人养老金制度一样，应该由几个支柱构成：第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。焦点关注房屋养老金被误读，公共账户不需要老百姓出钱
随着房屋养老金制度提出，公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，并由此产生了一些舆情问题和市场困惑。有网友提出疑问，这一制度是否要求老百姓出更多的费用？是否要自掏腰包给房子买养老保险？难道解决个人养老问题的同时还得给自己的房屋养老？8月25日，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引起热议。传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”，该内容还标注了不同房屋的收费细则。当日，上海辟谣平台从上海市住建委、市房管局获悉，该传言不实。在8月23日的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，国家住房城乡建设部表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”同时，在相关政策解读中明确，公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。上海辟谣平台核查发现，传言所涉的具体数字，在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则，希望大家理性对待网络传言，不信谣、不传谣。8月26日，住房城乡建设部唯一直属期刊出版单位《建筑杂志社》发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读！房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。文章称，房屋养老金和房地产税完全是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税，纯属混淆视听、牵强附会，是刻意诱导，以此引发大众误解。其中还提到，正如很多专家所言，养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。对于公共资金钱从哪里来的问题，部分业内专家也给出了见解。
陈文静认为，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。“公共账户就是由政府搭建的平台，但最终资金的使用也是归属于小区和业主的。”严跃进认为，公共账户的资金来源，主要有几种：包括土地出让金的提取、老旧小区相关拨款资金和专项资金、发债资金、小区奖励资金和小区运营收入、房改阶段各类补贴资金等。资金来源是充裕的，同时也有比较清晰的改革路线。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪同样指出，当下建设重点是养老金“公共账户”，款项来自公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道；房屋养老金与个人有关的部分，也即现行的住房专项维修资金，养老金公共账户不会加重业主额外负担，市场需理性看待每一项新制度的探索。关荣雪表示，房屋养老金目的便是为保障房屋安全进行制度性兜底。而与此同时，房屋养老金制度的建立对优化居民住房条件、稳定房地产市场发展、带动相关产业发展等方面也具有重要的积极意义。首先，房屋养老金制度的建立旨在解决既有房屋的维修资金来源问题，通过多渠道筹集资金，形成一个稳定的用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池，从而确保房屋的安全性和耐用性，减少未来房屋维护和更新的压力，为居民提供更加安全的居住环境。其次，房屋养老金的实施也将提升老旧住房的价值，为市场上购房群体提供更多选择和保障，增强市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。另外，随着房屋养老金的增加投入，装修、建材等行业也可能将得到发展和壮大，促进经济增长。严跃进同样表示，房屋养老金从资金上解决了问题，也必然带动新一轮城市老小区的改造和管理，自然也带来很多新机会。其主要包括建筑建材、资金管理业务等。8月26日，国盛证券在研报中提到，房屋养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源包括地方财政补贴、土地出让金按比例拨付、住房公积金增值收益分配等，旨在弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短板，有望为存量房安全体检、安全管理、维修更新补助提供稳定资金池。一是，存量房检测市场规模超900亿元，房屋养老金落地有望加速需求放量。当前我国存量房面积超300亿平米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平米，按照检测单价7元/㎡测算存量房检测市场规模约924亿元，空间广阔，后续房屋养老金制度落地有望为定期检测提供资金支撑，加速下游需求放量。二是，房屋质量保险评估。当前我国多省市稳步推进工程质量潜在缺陷保险制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制执行，要求住宅工程强制投保。此次会议将“房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一，后续预计将在更多省市铺开，有望带动工程质量保险评估需求上行，相关业务包括前期质量风险识别与评价、全过程质量风险控制、辅助制定承保策略等。值得一提的是，截至8月26日收盘，“房屋养老金”相关概念股走势活跃。其中，房屋检测龙头国检集团、上海建科和建科股份等涨停；第三方工程质量评估龙头深圳瑞捷盘中一度涨超10%。