悉尼房产投资: 你不得不知的四大真相
悉尼的楼市经过了高速奔跑的两年，已经慢了下来。无论是否搭上了上一轮楼市上涨的快车，都已是无法改变的过去时。本文将揭开悉尼房产投资的四个真相，以拼出一个尽可能完整的图景，帮助投资者（或潜在投资者）更好地理解悉尼房地产市场的发展方向。
真相一：不是泡沫，而是“补涨”
ACB News《澳华财经在线》报道，在梳理现状之前，需要弄清的一个问题是，悉尼房价经历了怎样的历程之后才开启了2013-2015年的火热涨势？如果把时间轴放长来看，最近30年里，澳洲的房价有三次阶段性的变化。
第一阶段是80年代。这期间澳洲房价平均每年上涨10%。听起来是个高得吓人的数字，但由于当时通胀水平高，剔除通胀因素后房价的涨幅仅为年均1.4%。
第二阶段是1995到2005年。在这段时间里，澳洲房价平均每年上涨6%，其中2001至2003年房价平均每年上涨15%。
1990年代，利率比从前降低了一半，低利率刺激了人们的购房需求，推升了房价。同时，对金融部门的管制放松，人们比从前更容易获得房贷。1999年起，澳洲政府引入了鼓励房屋投资行为的负扣税制度。这些因素的共同作用，将澳洲的家庭负债水平推至一个历史高点，至今仍未下降。
第三个阶段就是过去的10年。期间全澳的房价涨幅为年均5%，剔除通胀因素后房价涨幅仅为年均2.5%。然而在2012年以前，悉尼的房价指数比其它主要首府都温和。
澳大利亚部分首府的房价指数 图表来源：澳大利亚统计局ABS
从上图中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房价指数一直比较平缓，变化幅度比其它主要首府城市小得多。
2011年起，央行启动了一轮货币宽松，基准利率降至2.5%，为50年来的最低点。房贷利率随之从7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。加上房地产市场供需缺口的扩大，从2013年起，悉尼房价进入了快速增长模式。
从下图可见，2014年到2015年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了20万元，涨幅为22.9%。2015年7月，悉尼已建房屋的中位价首次突破100万元。
图表来源：新南威尔士州议会研究报告
结合上两个图表可以看出，2008年金融危机前后，其它首府房价上涨，而悉尼房价走势平淡，甚至有过下行的时期。因此，过去两年悉尼房价的上涨，不是泡沫，而是市场对之前的“亏欠”所做的修复，或者说补涨。这与泡沫的概念是完全不同的。泡沫指的是价格违背真实需求，持续偏离实际价值。那些将悉尼这轮房价的快速上涨比作美国2008年次贷危机的说法，从多个角度考察都不成立。下面会说到，是怎样的需求支撑了悉尼的房价。
真相二：房屋供应长期短缺
ACB News《澳华财经在线》报道，在1980年代末期以前，澳洲的购房需求以自住为主。如上文所说，从1990年代起，房价的快速上涨、税收政策的鼓励以及房贷市场的放开等因素，鼓励了住房投资行为。在1985年，投资者在澳洲购房融资市场中的比例仅占13%，而到了2013年11月这一数字是38.5%。
但从另一方面看，即使投资者相对于自住者的比例有所上升，过去两年来悉尼楼市的需求仍主要来自自住者。
近几年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲。
然而与此相对应的是住房供应的长期短缺。
上图是国家房屋供应委员会在一份报告中对澳洲房屋供需缺口的估算。几乎每年都要新增加3万左右的缺口，到2020年供应总缺口将为45万多。
上图清楚地表明了澳洲的住房供需失衡问题，而在悉尼，这一矛盾还更为突出。按国家房屋供应委员会的估算，2012年悉尼的住房供给缺口是89000套。
根据澳大利亚统计局的数据，1995-2012年间，悉尼的独立屋建造许可数下降了40%，处于20年来的最低点。其它类型的建造许可数也处于一个低位。
图表来源：澳大利亚国家统计局ABS
即使在2015年6月悉尼房地产热最红火的时候，住宅建造许可数也只比1990年代的平均值多了20%。
悉尼住房供需矛盾的一个重要原因是自然条件的限制。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%。
另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。
敬请关注《悉尼房产投资: 你不得不知的四大真相》下期报道: 税收“变法”僵局与入场机会。
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