什么是房屋养老金？｜我们的钱
8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国新办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，正在研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险三项制度，以构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，并将在上海等22个城市开展试点工作。其中，房屋养老金制度引起了广泛关注和讨论。
对于大多数人来说，「房屋养老金」是一个相对陌生的概念。这个制度首次提出是在2023年两会期间的《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中。到2023年6月，住建部开始谋划设立该制度，并于一年多后正式落地。
与此同时，住建部还发布了全国住宅专项维修资金的相关消息。数据显示，专项维修资金结余已超过1万亿元，但累计使用的资金仅占总归集资金的10%左右。这从一个角度显示出资金的充裕性，多位专家也表示不会因此加重居民负担。
在当前经济和房地产市场都非常敏感的时期，人们最关心的问题自然是：房屋养老金的资金来源是什么？会不会要求居民额外缴纳费用？如果这项费用成为居民的额外负担，不仅可能削减消费，还会进一步加大二手房市场的压力，导致价格下跌。
这种担心并非毫无根据。在宁波市2023年4月1日发布的新版《房屋养老金管理办法》中，就对物业专项维修资金的管理进行了规定。对于老旧小区补缴物业专项维修资金，政府将给予一定的财政补贴。具体缴存办法是：业主按新建项目的60%缴纳，剩余40%由政府补贴。这似乎表明存在“补缴”可能，且大部分费用仍需由业主来承担。
什么是「房屋养老金」？它和实施多年的「住宅专项维修资金」有何关系？后者超过1万亿元的结余，可以应对未来房屋的逐步老化吗？这些资金在过去的利用率又是什么情况？以及更重要的，「房屋养老金」到底该花谁的钱？今天这篇文章将对以上问题作出解答。
为什么房屋也需要“养老金”？
高层小区已经成为近十年城市化的主要房屋形态，相信大家对高层小区的“贫民窟化”也有所耳闻，如无法及时维修，便会带来严重的安全隐患。
2024年2月23日，南京市雨花台区一小区发生高层火灾，最后导致15人死亡，44人在院治疗。随着线路老化等情况的出现，电动车和空调室外机都可能成为住宅起火的源头。而高层消防一直是难题，因为通消防车根本无法达到喷水高度。一般的消防登高车在50米左右，通常能达到15 层的高度，少数极高的登高车最高可以到达30层，30层以上则几乎不可能。且高层火灾及容易向上蔓延，居住在高层的疏散难度也比中低层更大。
此外，中国近年来多地也发生了高层外墙脱落的事件。不管是因为施工质量原因，还是气候危机中大雨大风极端天气增加（今年南昌某高层大风吹破玻璃导致3人坠亡），高层外墙脱落的情况都越发频繁。
火灾隐患和外墙脱落都是最显著的问题，而更深层的隐忧在于不少开发商为了高速周转加速建设，即使后期资金不足，为保交楼也要降低成本完成的建设。建设过程中的偷工减料和质量问题，未来都会是高层住宅的风险。
房屋修缮本应由物业负责。理论上，缴纳更多的物业费能带来更好的服务，反之则服务较差，问题似乎可以通过更换物业公司来解决。但现实中，物业费缴纳比例与服务满意度密切相关。例如，如果我因楼上渗漏问题多次投诉未果，那我有什么理由继续缴纳物业费呢？
当小区新建时问题较少，物业服务容易，缴费比例也高。但随着时间的推移问题增加，维护成本上升，物业服务变得困难，缴费比例下降。更换物业公司往往意味着面对大量需要支付的修缮和管理费用，导致缴费比例进一步下降。这种恶性循环导致中国许多小区物业费和服务质量逐渐下降，最终难以提高物业费，管理水平和居住质量也随之降低。
而这也是「房屋养老金」支出周期提前、增加支出的重要原因之一。
难支取、易套利的「住宅专项维修资金」
事实上，早在「房屋养老金」被提出之前，我国便存在一个现存资金结余1万亿规模的「全国住宅专项维修资金」。根据住建部2007年制定的《住宅专项维修资金管理办法》: 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。在实际操作中，购房者是按照购房款的2％－5.2％的比例向售房单位缴交维修基金。
既然有「住宅专项维修资金」，为什么这次还要提出「房屋养老金」呢？这里我们马上遇到一个问题，仅仅统计2016年到2023年这8年间的新房销售额就达116.7万亿元，按照2%的保守取值，这8年间产生的「全国住宅专项维修资金」应该有2.33万亿。且2016年后建成的新房远未到密集修缮的周期，加上专项维修资金的使用比率极低，为什么现在结余只有1万亿呢？这恐怕是个禁不起细问的问题。
经查询我发现，2020年有这样一条消息：南京市栖霞区的东方天郡小区在业委会换届后，有业主对小区三年以来住宅专项维修资金支出情况进行了查询，发现小区三年用了60多次维修资金，总额有800多万。翻查资料显示这些支出的申请材料漏洞百出，且业主签字也涉嫌伪造——这笔钱就这样不见了。
这笔钱有时不翼而飞，有时也会在业主想支取时无法动用。很多小区都出现过在业主有修缮需求时——例如某单元需要更换电梯，物业公司却要求该单元自筹资金。问及住宅专项维修资金，物业表示根据相关规定，支取这笔资金需要2／3以上业主签字同意，一个小区有的业主早就出租房屋找不到人，其他人也很难为了不是自己单元的修缮事项签字同意。2／3以上的业主门槛导致了一种困境，就是任何单一楼栋问题都不太可能获得小区全数支持。
由此可见，这个看似留存达1万亿的「全国住宅专项维修资金」，其总额与使用都存在巨大的猫腻，虽然从程序上有专户专款专用，有各种配套措施，但这些措施却导致这部分钱要么动不了，要么被挪用。
挪用的形式五花八门。2014年，在南京江宁区恒安嘉园，小区需要修缮时，区住建局声称找不到该小区的维修资金资料。经过逐户逐家的核对后，居民发现住宅专项维修资金本金为1097万元，一直由住建局代为管理。居民随即询问多年间这笔资金产生了多少利息，住建局回复称小区居民仅享有35.7万元的活期利息。然而，进一步调查显示，住建局自2006年起已将这笔资金转为定期存款，累计产生了293.5万元的定期利息。该资金池实际上成为了住建局的“摇钱树”。
由此可见，「住宅专项维修资金」这个占房款2%的庞大资金池，已经成为了寻租和滥用的温床。这笔钱难支取，易套利，并最终导致“余额不足”。根据中经网2023年报道，在拟作为房屋养老金制度建设试点的南京市，就有超过三分之一的房屋未归集维修资金，这里面大多是老旧小区；已归集维修资金的老旧小区，有28%的楼栋余额低于10万元。
于是，就算是有所谓一万亿存底，这笔账还不是人人都能享受到的。对于很多小区，「房屋养老金」需要从零开始。
房屋养老金，该花谁的钱？
上文提到，本应至少留存2.33万亿的「住宅专项维修资金」如今只剩下1万亿，且分布极不平均，接近一半老旧小区没有基金留存或留存过低。而在资金问题面前，房屋老化的步伐并不会慢下来。
根据《经济日报》文章，以“建成30年作为进入设计使用年限的中后期”，即需要开始进行体检和修缮为标准，截至2022年底，全国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计2040年前后，近80%的房屋将进入该阶段。
任泽平团队测算，2023年中国城镇住宅存量约为335亿平方米。到2030年，我国存量房面积就将超过400亿平方米。也就是说，2023年有67亿平方米的房屋需要“养老”，这个数字到2040年将暴涨到320亿平方米。这需要花多少钱呢？我们算个最便宜的项目——房屋体检。也按最便宜的标准算，即房屋图纸保存完好的情况，每平米“体检费”需要20元。因此这是一个从1340亿元成长到6400亿元的巨大市场，当然，也是居民需要支付的一笔巨大账单。
体检仅仅是“房屋养老”中最小的一部分支出。对于很多高层住宅，电梯将是一笔主要的负担，我国电梯按照日本标准设定，报废年限约15年（很多地方延到20年），每次更换价格在40万元左右，根据国务院新闻显示，截至2022年运行15年以上的老旧电梯就达到73.68万台（这些电梯于2007年安装），其后15年直到2023年中国电梯都进入暴涨的态势，15年间新增电梯800万台。但在过去15年，这些新装成本都随新房建设支付。在未来15年，他们却需要靠电梯更新完成，光这部分支出就需要3.2万亿。
经过一通计算我们或许能明白，过去在新购房时建立的专项维修资金机制，基本已经无法满足未来的需要。因此为了迎接马上到来的老旧房屋问题，这个领域只能“砍掉重练”，以「房屋养老金」进行解决。
接下来唯一的问题就是要交多少钱了。按照现在的设想，「房屋养老金」也分为个人账户和公共账户。个人账户即住宅专项维修资金，公共账户的来源则是三个：一是土地出让金计提，二是住宅专项维修资金的增值收益，三是财政补贴。按照2024年二季度，土地出让金同比大跌46.39%（这还是在2023年已经同比下跌20%以上的低基数基础上），现在各地财政都非常紧张，土地出让金能充裕到用于房屋修缮吗？而在当前资产荒的背景下，想让住宅专项维修资金获得增值也非常困难。
虽然政策说，个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，无需市民在现行制度之外另行缴存维修资金。但以上文提到的南京市为例，三分之一房屋未归集维修资金，已归集维修资金的老旧小区，有28%的楼栋余额低于10万元，也就是说有50%（1/3 + 2/3的28%）房屋的住宅专项维修资金已经见底。
我很担心「房屋养老金」醉翁之意不在酒，恐怕真正的目的在于推动住宅专项维修资金补缴和重新归集。它的未来有可能和医保资金一样，取消个人账户，全部进入公共统筹账户，再通过新收的钱，来解决收不上来钱的老旧小区改造的问题。就像用年轻人的医保资金解决老龄人口的医疗支出。
但这笔钱的征收工作肯定比医保难。首先这不是一笔小钱，按照《住宅专项维修资金管理办法》，补缴资金标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。以上海2022年标准，高层造价为3760平米，按照70平米的户型计算，需要缴纳2万1千元。
这个数量级的支出，外加前一个账户不透明且亏空的情况下，续筹难度可想而知。有声音批评中国居民的“小农意识”，并认为居民支出修缮房屋是应有之义。但中国毕竟不是永久产权国家，居民的房屋就是70年使用权，且政府在土地财政过程中从房地产产业拿走了绝大部分，权责相配，既然全能国家，就要负更多责任。在这个背景下，是否能以国外居民自主支出修缮房屋作为模板考虑中国的问题，要打上一个大大的问号。
房屋养老金是变相的房产税吗？
面对这突然降临的「房屋养老金」，很多人评价这是变相的房地产税。我却觉得这还是太乐观，房地产税是一种政府税务收入的构成，对财政来讲应该构成收入的增量。而「房屋养老金」是为了解决实际的大面积房屋修缮需要，在北京上海这样的超大城市，地方财政说不定还需要为其“公共账户”提供大量补助。因此「房屋养老金」很难真正做成一个财政的“开源项目”，它的存在不可能替代房地产税。
因此在未来，房屋持有成本的上升，很可能进入“既有也有”的时代：既有「房屋养老金」的缴纳，也有房地产税的缴纳。而所有这一切，都还要建立在专款账户严格管理，不被财政或任何人在紧急情况下挪用，也要建立在业主自治真实可行，能够在小区范围内形成修缮的共识。或是建立规范强制检查、强制维修、强制征收，这又可能成为地方寻租的窗口。如果像我上述的预测，个人账户取消，全数走向公共统筹账户，又将成为一个复杂的市政管理问题，为本就负担沉重的市政管理增加额外的难度。
地产狂飙，社会治理，税费征收。经济与社会在过去20年里运转积累的债务正逐渐显现，我们慢慢进入了一个开始偿还这些成本的时期，而「房屋养老金」只是其中之一。