广州物管费不超过2.8元
最新版的广州普通住宅物管费指导价出炉！
11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》指出，广州住宅前期物业服务收费每平方米最高不超过2.8元，停车位物管费最高不超过120元/月。
该通知自2024年1月1日起施行，有效期五年。
普通住宅物管费指导价最高2.8元/平方米·月
广州发改委指出，结合近年来广州市CPI增长及三年疫情影响，经综合研究分析，广州市一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价标准按穗发改规字〔2016〕4号的政府指导价标准，即 2.8元/平方米·月。
《通知》提出，有电梯的普通住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
三种情形可能超出2.8元/平方米·月
广州发改委解读，普通住宅前期物业服务收费存在三种可能超出2.8元/平方米·月的情形。
情形一：总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在 2.8元/平方米·月基准价基础上上浮不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。
情形二：建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出 2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。具体标准应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。
情形三：普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。
停车位物管费降了
最高不超过120元/月
《通知》指出，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。
据了解，广州的住宅小区此前车位物管费有按120元/月、150元/月的标准收取。这或意味着，在这次发文后，一些符合条件的小区，有望降低车位物管费。
物业服务费收支情况需每季度公布
《通知》指出，建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出《通用服务标准》中的一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出《通用收费标准》规定收费水平的，按本文规定报有管理权限的价格主管部门核定。
普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。
根据《通知》，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费（包括普通住宅及配套自有产权车位）的收支情况，并按《广州市物业管理条例》规定时效书面回应业主、业主大会或者业主委员会、物业管理委员会。
《通知》还指出，对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务人）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于6张门禁卡。使用人脸识别的门禁系统的，不得以门禁系统具备人脸识别等功能拒绝配备门禁卡。
普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。
专家解读：
广州普通住宅物管费最高指导价一直是2.8元
陈昂鹏：
这次发文主要是车位物管费降了
广州市物业管理行业协会新闻发言人、广州市物业管理行业协会陈昂鹏指出，这次发文最大的调整就是降低了车位物管费，其他内容基本和以往文件相似。
“其实前期物业服务属于政府指导价，入住以后都可以调整价格，要调升或者调降，按照物管条例，走业主表决就可以”。陈昂鹏表示，广州于2010年就已出台普通住宅物管费最高2.8元/平方米的指导价，此后每三年调整一次，但都维持2.8元不变。但由于2019年疫情原因，直到今年才发文。而文件也基本延续了以前的内容，真正降价的只有车位物管费。
陈昂鹏表示，可能很多业主都是片面解读文件，以为物管费降了，其实一直以来物管费超过2.8元是政策允许的，并不是超过2.8元的就要下调，“比如小区收高于2.8元的物管费，可能所匹配的服务也是高于2.8元物管费的服务内容。而要降物管费也是允许的，但相应的，降了物管费，匹配的服务内容也可能减少了”。
陈昂鹏说，这次发文优化了监管范围，比如超一级的物业服务标准，要求在业主买房时就要进行公示，也多了事后监管。比如前期批了3.2元/平方米物管费的，在服务满五年之后，发改委会联合相关部门等一起检查，确定是否都做到了超一级的服务，如果没有做到的，也会研究是否可以降价。
陈昂鹏表示，在广州一些豪宅社区，业主会愿意以更高的物管费去获得更好的服务，“他们会觉得物管费高了，也证明自家小区比其他小区更高档，而不是为了省钱去降价”。
贺栩模：
物管费高于2.8元/平方米的小区
可以视情况决定是否调价
广东省物业管理行业协会党支部书记贺栩模指出，物业费指导价目前主要针对的是新备案的一些住宅物业小区。以往已经存在的小区，物业费不超过2.8元/平方米的就不受影响。当然，如果要调整，也可以由业主大会根据物业管理条例22条、71条的规定指引，进行共同决议。
贺栩模表示，对于新物业小区的物管费定价，只要不超过2.8元/平方米就可以备案，不需要发改委审批；如果超过2.8元/平方米，就必须要提供足够的成本测算依据，以及相关的服务标准，交由物价管理部门审批。关于超过2.8元/平方米的备案小区，会有五年试行期，试行期间会积累一定的数据，在期满之后，发改物价部门会针对这些数据进行复核，看看实际提供的物业服务标准、运营成本是否与当初报备申请的标准相符合。如果发现不一致的，低于相关标准，没达到相应水平的，就有可能会对物管费进行调低；如果符合的，甚至是超过的，就可维持超过2.8元/平方米的定价。
贺栩模表示，这次文件中，其中强调总建筑面积在5万平方米以内的普通住宅小区，物管费可以在2.8元/平方米的基础之上上浮不超过20%，且不用报价格主管部门核定。这主要是考虑到面积过小的物业小区，各项刚性成本和配备相对会更高，“小的小区可能一个月收到物管费也就十多万元，但这十多万元不足以覆盖各种基础配备的成本，所以就允许上浮20%，以达到收支平衡”。
新规更多解读
问：什么是前期物业服务？谁负责确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准？
答：根据《物业管理条例》第二十一条、《广州市物业管理条例》第五十四条，前期物业服务是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业提供物业服务。
建设单位与选聘的前期物业服务人，依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。
问：由物业买受人支付的普通住宅前期物业服务收费，却由建设单位向价格主管部门申请收费标准，这公平吗？
答：物业买受人自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务收费。但建设单位同样需要交纳前期物业服务收费。
根据《广东省物业管理条例》第四十一条、《广州市物业管理条例》第六十三条，物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳物业服务费用。
问：关于前期物业服务收费标准，如何保障物业买受人的知情权？
答：普通住宅销售时，建设单位应当将前期物业服务等级、项目、内容、收费标准等信息，作为商品房买卖明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示，保障物业买受人的事前知情权。《通知》还要求建设单位对销售现场公示情况台账留档备查。
《通知》还明确，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，包括物业服务等级、项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务人所签订的前期物业服务合同保持一致。
物业买受人在作出物业买卖决策前，在签订购买意向书、买卖合同前，可在销售现场查询，充分了解前期物业服务内容和收费标准，保障自身知情权。
问：对于没有超出一级的前期物业服务标准，其收费标准未经过价格管理部门审批，其服务标准和收费标准如何监管？
答：对于没有超出一级的普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《通用收费标准》规定的政府指导价标准内，与其选聘的前期物业服务人依法确定前期物业服务收费的具体标准，无需价格管理部门审批。
《通知》还明确，建设单位与选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于对应等级的通用服务标准，应将《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》作为前期物业服务合同附件备查，以便后续加强事中事后监管。
《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》详情，按《广州市发展和改革委员会关于进一步优化我市前期物业服务收费申报材料等有关问题的通知》执行。
问：对于超一级的前期物业服务收费，如何加强政府制定价格后评估？
答：由于新建住宅物业尚未运营，实际成本未发生，价格主管部门基于建设单位提出的项目物业服务收费服务的愿景和成本预测核定超一级前期物业服务收费最高限价，作为前期物业服务收费的试行价格。
试行期满后增加成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费予以降低；对于收费标准不能覆盖成本的，由物业服务人按《广州市物业管理条例》第七十一条规定执行。
问：超一级物业服务收费的批复有效期多长？如果想调整怎么办？
答：经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。在超一级物业服务收费试行期满后，价格主管部门经开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定，有效期至第一次业主大会会议召开。
价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。
问：为什么调涨前期物业收费由业主共同决定，而价格主管部门维持或降低前期物业服务收费的决定不履行业主共同决定程序？
答：调涨前期物业服务收费，涉及减损全体业主的权利或增加全体业主义务，从保障全体业主的利益出发，由业主共同决定。
维持或降低前期物业服务收费，没有减损全体业主权利，甚至更有利于保障全体业主权益。从有利于保障全体业主的共同利益的角度出发，由有管理权限的价格主管部门按政府制定价格等相关程序，经开展成本监审及评估后，作出维持或降低前期物业服务收费的决定。
同时，鼓励居民加强自治，经业主共同决定物业收费标准的，价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复失效。
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