观中窥报⑮万通地产：无米之炊

来源|风财讯 作者|李青娥

无论万通交出怎样的业绩单，它都需要面对一个事实：公司已经5年没有在公开市场进行拿地。“粮草充裕，方能砥砺前行”。土地储备对于房企来说是生存之本，是“造血”原料，如果一个房企长期没有了土储，它将会是一家怎样的房地产公司？

8月15日晚间，万通地产发布2019年上半年财务报告。2019年上半年，万通地产实现营业收入4.61亿元，其中主营业务收入为4.59亿元，同比下降79.75%；利润总额为2.69亿元，同比下降42.76%；净利润为2.39亿元，同比下降38.47%，归属于母公司净利润为2.18亿元，同比下降 31.77%。

在这份财务报告中，最引人关注的是，2019年上半年度，万通地产无新增土地储备。此外，凤凰网房产注意到，作为一家房企，不仅仅是上半年万通无新增土储，万通地产已经5年没有在公开市场拿过地。从公司目前的土地储备来看，其仅剩“河北香河运河国际生态城二期”，可售面积527100平方米。

然而，万通今年3月29日万通地产发布出售公告，3月28日，万通地产与北京茂新就万通地产100%持有的香河万通签署了《香河万通房地产开发有限公司股权转让暨合作开发协议》，拟将香河万通70%的股权以13.3亿元的价格转让给北京茂新。

诚然，资金被视为房地产企业的“血液”，土地储备则为“造血”原料。一个房企的土地储备规模正是企业未来几年的可持续发展，是未来业绩的有力支撑。近年来，在房地产领域，大家谈的最多是“千亿”，不可否认，千亿代表房企土地资源储备充足，且符合城市聚集发展趋势。

虽然报告公示，万通地产主要的核心竞争力为持续聚焦区域发展，主要业务包括住宅地产开发、销售，商业地产开发、销售、持有和运营，房地产金融。公司房地产业务主要在北京、天津、上海、杭州、成都等一线城市和重点二线城市开展。即使5年来未有拿地的万通地产在房地产领域没有停止奔跑，但却远远落后于他人。

上个月，在万通地产发布2018年年度权益分派实施公告后，一位股民如是说:“我始终相信自己的选择，能分红的公司就是好公司。不管路有多坎坷曲折终会飞翔的时候，万通不通咱们就等着通顺。”

不得不说，对于如此看好万通发展的股民应该还算是少数，反之，对于万通的未来，人们更多的是担忧。

近年来，随着房地产行业黄金时代落幕，房企"去地产化"的现象愈演愈烈，上市房企纷纷转型谋划多元化布局，寻找新的增长点。

众所周知，万通地产曾是在“万通六君子”冯仑手中被捧上资本市场的“网红”企业，而在2014年，告别“冯仑时代”后的的万通地产便开启了“转型之路”。

但万通地产的转型并没有让人看到成果。去年，万通地产曾尝试面向地产服务业和地产金融服务方向的第三产业转型，拟以31.7亿元价格现金收购星恒电源78.284%股权。不过，当年12月，万通地产宣布收购终止，这意味着万通地产转型新能源领域失败。

今年3月，万通控股与普洛斯签订股份转让协议，王忆会计划以约8.21亿元的价格将万通地产10%的股权出售给普洛斯，若交易完成，普洛斯将成万通地产第三大股东。

不得不说，物竞天择，适者生存。在转型这条道路上，人们看到2018年最终笑到最后的有万达、一德、恒大和碧桂园等；2018年，万科高喊只求“活下去”的同时却在拼命拿地；恒大启动“新恒大”战略，开启土储负增长，跨界新能源汽车；碧桂园拿地步伐放缓，开启跨界发展农业、机器人产业；然而与千亿房企不同的是，万通却在反方向而行，盲目的转换赛道，最终在多次的转型受挫之后，万通地产的下坡路开始一路滑到底，从一家“盈利十强”沦为一家小型房地产企业。

然而，在转型新能源失利后的万通地产在2019年主要专注于房地产销售及商业地产的经营与布局租赁市场。

报告显示，万通地产指出，2019 年上半年，全国都在贯彻 “因城施政，一城一策”的房地产政策，把中央强调的“房住不炒”方针落到实处。除了3-4月商品住宅交易在多种因素下呈现短暂回暖而外，2019 年上半年房地产销售热度有所减退，销售面积、金额累计的增速均有所回调。

在上述大环境的情况下，报告期内，公司在建面积37.35万平方米，无新开工及竣工面积；累计实现销售面积近1.13万平方米，销售额约3.07亿元（含天津尾盘 969 万）；累计已出租房地产面积11.15万平方米，累计实现合同租金约1.23亿元。

但是，明眼人都看得出来，没有土储，没有新开工面积及竣工面积的万通地产转型的失利并不仅仅是市场的因素，主要一方面为内部的核心管理层，万通上半年高管突然请辞，核心层动荡不安。

行业发展降温，导致房企经营面临巨大的压力，在规模、业绩、融资、转型等压力下，2019年上半年房企高管们处于“内忧外患”状态，这也导致了高管离职潮的主动与被动上演。

据悉，截止2019年6月30日，整个房地产行业有接近200名房企高管职务发生变动，共涉及万科、碧桂园、保利、万达、泰禾、万通等70多家房企。

其中比较引人关注的有，5月23日，在接近年中的节点上，万通地产发布公告称，万通地产董事长王忆会、首席执行官李虹以及董事会审计孙华同时递交辞职报告。

万通的发展可谓是遭遇了行业最典型的资本寒冬期。2014年10月，在万通地产高管“大换血”之后，迎来嘉华东方控股（集团）有限公司的入主。2016年，嘉华控股收购万通地产股份，收购完成后持股比例达35.66%，拿下万通地产控股权。嘉华东方控股（集团） 有限公司董事长、万通投资控股股份有限公司董事长王忆会成为实际控制人，万通地产正式告别“冯仑时代”。

几年来，万通的营业收入也没有太大的起色。历史数据显示，万通地产2015年、2016年、2017年、2018年的营业收入分别为26.18亿元、23.36亿元、32.94亿元、36.45亿元。

虽然几年来万通地产业绩平平，很少在市场有声音；如今，新任董事长王忆会任职不到一年突然请辞，万通地产再次闯入公众视野。同时，身在万通地产17年的王忆会突然请辞，也引起了业界和投资者的猜疑：王忆会是否被迫撤离万通地产。

企业董监高的“大换血”，也在股价上形成了连锁反应。截至8月29日早间开盘，万通地产报3.79元/股，下跌0.01%，而在此前的数天，万通地产股价一直处于萎靡不振的状态。

然而，从报告中透露，对于未来，万通地产似乎并没有太多的担忧，除了持续聚焦区域发展之外，万通地产指出其核心竞争力第二点还体现在拥有稳健的财务水平。

面对金融去杠杆、房地产行业持续调控和房地产融资受限等不利环境，万通努力调整资产负债结构，降低了整体资产负债率。目前万通地产资产负债率保持在低水平；此外，在核心城市的核心区域，万通地产拥有优质的商业资产，其在北京、天津、上海等核心城市的核心区域拥有优质的商业资产，成为万通地产重要的资产组成部分和未来持续发展的基础。

虽然万通地产有其核心竞争力，但随着资本寒冬的到来，以及市场的变化莫测，在报告中，万通地产指出，随着一系列政策法规的实施，以及市场预期的变化，对市场中的供求关系也会带来一些不确定性。同时，宏观经济的景气程度也会直接影响房地产行业。万通所持有的商业地产，其出租率和租金水平也取决于宏观经济景气程度，具有一定的不确定性。

毫无疑问的是， 对于万通的未来，将是负重前行，而它是否会走过寒冬，迎来春天？还未可知。

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