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【风财讯-深度】三盛控股“远征”：注资解禁的期待与质疑

王婷婷 风财讯 2022-08-18

 来源|风财讯 作者|王婷婷



今年的9月对于三盛集团，不太平凡。


9月16日在虹桥商务区落点“上海总部”，三盛集团正式开启了“双总部”的征程；4天后三盛集团高层踏上尼泊尔远征徒步之行，有区域总就在朋友圈发图感慨“远征之后是新开始，迎新聚力再展鸿图”。

的确，从时间来算，2017年8月借壳利福地产成为港股上市公司的三盛控股(HK2183)，等足了24个月的借壳上市注资限制期，今年9月，正式解禁。

此前受累于资产尚未完全注入、壳公司旧疾留存等问题，在公布上市第一份财报后，三盛控股一度在屡亏损、高债务等数据面前，备受争议。

也由此，时值限制期满，外界颇为关注，三盛集团能否注入大量优质资产拉升上市公司基本面，以及在年终能否交出一份亮眼的2019年终期财报，毕竟“未解禁”已经不能成为借口。


1 
“低点”起跳尚未发力
 
目前的上市平台不代表三盛集团的地产板块，但无法否认，它是三盛控股的起点。其高低影响日后涨势和用劲多寡。

客观而言，利福地产的壳并不是一个完美的“跳板”。

三盛控股的壳公司利福地产，自2016年便是净亏损状态，借壳至今的两年多时间（2017-2019年中）三盛控股尚未改变这一局面，净利润持续为负。至2019年中期净利润亏损4112.5万元，缺口较去年同期拉大了1.28倍。

由于利润亏损、现金流走负，市盈率、实现率等原本与资产体量关系不大的指标，也对三盛控股失效。但可预想，三盛一旦将已结转收入贡献利润的资产，注入上市平台，其上述指标或有很大涨幅，不过也应控制浮动范围，在估值较低的港股市场，市盈率增长过快普遍将遭质疑。


虽然在当前看三盛控股的利润、营收、销售额，意义不大，但目前的成绩对分析趋势依然有价值。

例如，考虑到地产项目投入开发后，营收和利润结转都需要一定时间，风财讯选取三盛控股应收账款指标看到，2017年为1030万、2018年为115.8万，结转了不少数额进入2018年的营收（9.34亿）。但2019年中公司应收账款为810.2万，增势有限，对应营收1295.2万，也较同期的6.81亿有较大距离。

实际上，三盛集团注入上市平台的资产中，较早的项目理论上能在今年上半年的预收账款和应收账款中有所体现，但现实节奏似乎慢于预期。

例如2017年借壳后即注入的济南章丘项目、平潭项目，总货值达30亿。目前仅璞悦府、国际海岸实现开盘，且集中在2018年底、2019年初开盘。

根据2018年财报，三盛控股期内存货约77.84亿、销售成本约8.79亿，整体不足0.2的存货周转率，在TOP100房企平均0.37的存货周转率面前，的确比较弱势。

何况目前三盛控股的资产包中还保留了利福地产的“有毒资产”，如迟迟无法开工的沈阳怡富项目。中报解释称，该项目有关发展规划仍然没有得到最终批准。而截至2018年底，三盛控股已经在沈阳项目上投入约7.24亿港元，主要为发展中物业及预付租赁款项的账面值总额。


2 
疾风知“劲”草
 
在克而瑞分析师朱一鸣看来，当前的三盛控股更重要的是规模，新任总裁冯劲义的操盘营销能力很强，能把土储转化为业绩。

的确，注资解禁之外，同样让市场关注的是，5月到岗的新总裁冯劲义，能给这家企业带来什么改变。

这位龙湖从百亿到千亿的重要参与者，在2015年之后开启频繁的跳槽模式；在龙湖积累的名气，让各家企业将他作为“问题解决者”寄予厚望。但是升龙、绿都以及合生创展的积弊，最终让冯只是过客。

相比之下，三盛集团没有升龙的分权问题，也不存在绿都的上市症结，尽管借壳利福带来一些“后遗症”，但是伴随注资的解禁，冯劲义将会面对前所未有的施展空间，当然，也有来自董事长林荣滨前所未有的压力的挑战。

根据三盛集团官方公众号数据，截至目前，三盛地产开发总面积约1500万平方米，土地储备1000多万平方米，货值近2000亿。这一大盘棋冯劲义会怎么下，确实值得期待。


3 
注资成色喜忧参半

毋庸置疑，“9月解禁”对于三盛控股而言或是一次重生，如同三盛集团在今年博鳌地产论坛上所言，“预计2019下半年，集团会选择一定的适合资产陆续装入上市公司。公司的整体资产在不断做大、营收增长快，在母公司三盛集团的扶持下，未来前景可期。”

但三盛控股到底能完成何种程度的期待、超千万方的土地储备成色如何，都需要观察。

根据三盛集团数据，公司目前在全国20余城布局了60多个项目，上半年陆续在青岛、温州、泉州、福州、古田等地新增获地。

不过根据克而瑞数据，三盛集团新增土地货值2017年为220.7亿（排名82位）、2018年减少至174.8亿元（排名下滑至98），2019年中期未出现在TOP100榜单。


从三盛集团官网的项目信息可见，目前集团地产项目在售26个、规划中10个、已交付12个，福建省占比64.6%，仅福州项目（含平潭）就20个，中报中福建地区签约金额也占到总盘的54%，布局的集中度仍高、区域分化明显。

值得一提的是，在9月的一封总裁公开信中，冯劲义表示，长三角是三盛的重要引擎，“它的份额占比将达到40%”。

实现要求，可谓任重道远。


不过走出福建，三盛布局以一二线城市为主，虽然一线城市仅北京，“双总部”的上海，目前未获得项目，但城市整体能级较高，符合当下房企回归一二线、效益为上的趋势。

从今年上半年三盛在常州、宁德、泉州拿地的楼面价来看，基本维持在市场平均水平，淄博、黄石等城市则采用收并购方式进入，成本控制较好。


4 
远征启程道阻且长

三盛的确在成本上管控较严，就投资领域，其区域公司有投资负责人就曾告诉风财讯，以高周转为标准，公司要求地块商住比最好3:7以下，规模最好10万方以下，对拿地前期投入也有严格控制。

不得不严控，毕竟如今的钱不好融。据风财讯统计，今年三盛集团共发行了三只利率在7.7%-8.3%的信托计划，募资规模共约3.76亿。对比今年上半年平均6%的融资成本（7月以来平均利率8%，数据来源中原地产），三盛控股的融资成本不低。

而三盛控股上半年加权平均利率10.93%，相较2018年同期提升2个百分点。同时平台资产抵押了约51亿，相较去年同期（28.5亿）增加了近一倍。向银行作出之未偿还担保金额也快速升至2.9亿元，2018年同期仅为10万元。


随之，同期银行贷款及金融机构借款达到33亿元、应付债券约8.98亿，其中一年内到期的借款增加到12.5亿元，一年后到期的借款也增加至29.5亿元。

不过截至今年6月底尚未使用的42.8亿授信额度、去年发行1.35亿美元债券完成了交换要约，以及4.8亿元的现金及现金等价物（包括了受限制存款），下半年三盛控股在资金面仍有“喘息”机会。

毕竟上市平台的负债和资金，母公司无法坐视不管。而在上市平台尚未体现出明显融资助力的情况下，三年左右实现总资产及签约收入“双千亿”目标，对于三盛无疑有难度。

借壳利福，三盛控股爬到了资本的跳台之上；迁入上海，三盛控股站在了“远征”路途之前。

完


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