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剑指旧改 ，“升龙拳”广州擒王

赖彦卿 风财讯 2023-01-21

编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。


来源|风财讯 作者|赖彦卿



入穗三年的升龙，在广州旧改江湖，也掀起了一场风暴。


若单纯以土储面积计算，升龙参加的旧改项目，面积已达到了1383万平，约占广州本年度成功招标旧改村面积的66%。


在广州扎根三年多的“过江龙”升龙集团，正在借助旧改巩固其在羊城的地位。


城市更新涉及多方利益，并非一蹴而就，需要更多的时间磨合，博弈，在这方面坐拥“郑州旧改王”称号的升龙，有足够多的经验。


1 

起底“隐贵房企”


升龙集团由知名企业家林亿于1999年创办于福建，2016年胡润百富榜，林亿以230亿财富排名第 81位。2016胡润房地产富豪榜，林亿以220亿排名第14。


根据公开资料，林亿祖籍福建平潭，1999年，他于福建创办升龙集团，至今已有21年。他是当前升龙集团的实控人，占股达97%。

 
虽然起家于福建，但升龙真正的发家却源于其在郑州参与的一系列旧改。据早期的一组数据显示，升龙集团累计在福州、洛阳、西安等城市改造了20余个城中村项目，总共累计开发改造量超3000万平方米。其中，在郑州就改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。
  
2014年底，升龙地产挖来龙湖明星职业经理人冯劲义任执行总裁，计划着手准备上市，希望在2016年年底前符合上市条件。但冯劲义仅入职升龙半年有余即宣告离职，升龙的上市计划也宣告不了了之。
 
2015年以后，升龙也逐渐在土拍市场上销声匿迹，旧改方面目也再未有获取新项目的声音。其最近一次出现在公众视野，还是在2017年9月，升龙一度想将郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾，但因对项目后续开发意见不一，泰禾最后放弃收购。
 
克而瑞数据就显示，2014-2017年，升龙集团销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元和149.3亿元，而2018年上半年，升龙集团也仅实现销售75.8亿元。

根据观点指数近四年公布的中国房地产企业销售金额TOP100，升龙集团除了2016年在中国房企百强中排名第46，险进50强之列外，最近三年的排名都在50强之外。


2 

“旧改王”养成记


作为国内的旧改专家，“升龙拳”在广州已经打得风生水起，上海升龙目前已经确定合作的旧改项目还包括：知识城汤村、南沙金洲冲尾村、番禺蔡边一村、增城群星村。


众所周知，广州自2009年正式启动三旧改造以来，历时十年，才真正完成了猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村的全面改造。升龙集团刚进广州10个月，尚未在广州获取到一个项目，就可以与珠实、富力等本土旧改大户共同参与发起设立广州市城市更新协会，升龙的实力与背景让人不敢小觑。


升龙又是怎么取得广州村民信服的？整理升龙进广州的时间表会发现，一切源于升龙行动敏捷且有计划。


资料显示，早在2017年1月9日，升龙集团已经注册成立广州升龙投资有限公司。2017年4月21日，升龙广州公司将办公地址乔迁至珠江新城凯华国际中心，由此开始了在广州四处寻找项目的征程。


 2018年起，升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州区域的银行高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。手握广州4家银行的贷款渠道，升龙迅速打开当地市场。


12月6日，升龙集团与广州农商银行签署战略合作协议，双方在城市更新领域开启更加深入的合作，带动乡村文旅资源开发等多元化发展。


12月24日，升龙集团与广州银行举行战略合作协议签约仪式，拟共同推进的“三旧改造”领域合作方式、实施方案深入交换意见，并达成一致。



3 

抢下热土 野心渐现


2018年7月6日，升龙集团成功中标南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目，正式进入广州市场。该项目改造范围总用地面积约15.15万平方米，规划建筑面积36.44万平方米。


2019年1月，升龙集团中标番禺东环街蔡边一村旧改项目，该项目改造总用地面积70.4万平方米，总投资金额60亿元。


4月17日，升龙集团被确定为增城群星村旧改项目合作企业，增城群星村改造范围总用地面积为121.21万平方米，总投资额120亿元。


6月26日，升龙集团被确定为汤村村旧改的合作企业，这是目前广州已公开招标的面积最大的一个旧改项目。汤村村旧改的总投资额约164亿元，其中拆迁安置费就高达66亿元，建成后营业总收入近266亿元。


虽投资额巨大，但汤村村旧改的进展却是相当迅速，从4月30日在广州公共资源交易中心公开招标，到6月26日升龙集团联合体中标，用时不到两个月。


截至目前，升龙集团在广州拿下的四个旧改，总改造用地面积已经超过1200万平方米。
 


这很可能只是升龙集团在广州旧改市场的冰山一角。据悉，除了已公开通过投标的5条村外，其在广州十余个项目在洽谈中，包括番禺厦滘村、明经村、潭山村；白云马沥村；黄埔迳头村、镇龙村、夏园村、南湾村；南沙沙螺村等。


4 

“旧改掘金”进行中...


素有“旧改大王”之称的升龙集团在成立之初，升龙集团瞄准的就是广州的旧改市场。据升龙集团公布，广州区域团队已经从2017年的一百多人增加到2018年的近三百人，2019年的任务是“专注于城市更新事业”。


频繁介入广州旧改是升龙集团近年来为数不多的动作，升龙集团内部曾透露，广州将成为升龙集团下一个重点布局的城市，因为相较于其他一线城市，广州市场仍处于价格洼地，且旧改项目众多。


实际上，2019年的广州旧改市场进入了大爆发时期。今年2月初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，其中在城市更新与土地储备项目方面，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。


低成本、高利润是旧改项目最大的诱惑，但它们也有着开发周期长、资金沉淀大的通病，对于升龙集团这种规模还停留在百亿级的房企而言，一口气吞下四个甚至更多的旧改，是能耐，更是一场翻身仗。


对于广州，汤村既不是升龙集团广州的第一站，也绝非最后一站。

完


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