首届全国鉴定式案例研习大赛第二名获奖作品展示（下）
“张某、王某房屋买卖合同纠纷案”请求权基础分析
高西雅 南京大学法学院民商法专业 2019级硕士研究生
【本文荣获首届全国鉴定式案例研习大赛第二名，现刊发完整原稿
（分上、下两个部分），以供交流和批评。感谢作者授权！】
目录
第一部分 张某可以主张权利
一、张某可否主张行使优先购买权，请求移转门面所有权？
二、张某可否请求江河公司赔偿损失？（+）
三、张某可否请求江河公司返还2012年12月26日至2019年4月所收取的租金（+）
四、结论
第二部分 王某可以主张的权利
一、王某可否依据《合同法》第150条请求湖海银行承担权利瑕疵担保责任（-）
二、王某可否请求张某返还对案涉租赁房屋的占有（-）
三、王某可否请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金？
四、结论
第三部分 湖海银行可以主张的权利
一、湖海银行可否请求张某支付2012年12月26日至2018年11月的租金
二、湖海银行可否请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金（+）
三、结论
第四部分 以《民法典》为解题依据的规范基础及论证思路
（六）张某可否依据《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款第6项请求江河公司赔偿2013年至2019年4月的租金（+）
侵权责任请求权的检索一般分为侵权责任成立、侵权责任范围两个层次，如果这两个层面的要件均满足，还需检视请求权是否消灭和可行使。《侵权责任法》第6条第1款是过错侵权责任的一般条款，在采取侵权法法益“权利”和“利益”相区分的体例下，可将该一般条款细化为三个小概括条款：狭义侵权、违法侵权和故意背俗侵权。“狭义侵权”是指因过错侵害他人绝对权而致人损害；“违法侵权”是指违反保护他人的法律而致人损害；“背俗侵权”是指因故意违背善良风俗致人损害。对于这三种不同的侵权类型，在构成要件上会稍有不同。以下将结合本案，进行检视：
1. 侵权责任是否成立
（1）损害：纯粹经济损失
本案中，张某所受侵害的法益是2013年至2019年的租金损失，即纯粹经济损失。所谓“纯粹经济损失”是指非因绝对权受侵害而发生的财产上的损害（不利益）。[1]目前我国多数观点认为纯粹经济损失属于《侵权责任法》所保护的法益，[2]但其受到的保护强度低于绝对权。这也决定了其在构成要件上与狭义侵权不同。理论上通常认为纯粹经济损失原则上不受保护，除非构成故意背俗侵权。对于故意背俗侵权的构成要件，除了要求有损害结果的发生之外，还要求行为人在客观上违反了善良风俗，主观上为故意。[3]
（2）违反善良风俗
判断是否构成故意背俗侵权的关键便在于，如何认定“善良风俗”。有观点从背俗侵权的规范目的出发，认为其目标是在于防止有人无视被普遍认同的行为标准，因此，善良风俗是指每个人都能接受的最低标准，其内容既来源于社会伦理因素又来源于法律伦理因素。但目前德国学者普遍认为背俗的标准在于法律之内，而非道德、习惯、社会价值观、民众的正当感受等法外标准。即善良风俗的标准既不涉及先于法律的伦理道德观念，也不涉及不成文的社会规范，它只是法律交往中相互行为的法律规则的形成基础，核心标准在于保护交往参加者的合理行为预期。[4]全国人大法工委将公序良俗的违反类型分为八种“（一）危害国家、政治、经济、财政、税收、金融、治安等秩序类型；（二）危害家庭关系行为类型；（三）违反性道德类型；（四）违反人权和人格尊重行为类型；（五）限制经济自由类型；（六）违反公正竞争类型；（七）违反消费者保护类型；（八）违反劳动者保护行为类型等”。[5]本文认为，全国人大法工委提出的八项标准主要与社会公共利益有关，而在侵权责任法领域，即使设计公序良俗，关涉的仍然是个人私益，无法为故意背俗侵权中的“善良风俗”提供参考价值。因此，本文采取的“善良风俗”的标准为德国学者目前的多数观点，即社会交往参加者的合理行为预期。
本案中，江河公司明知自己对案涉租赁房屋没有所有权，且明知张某是在对此不知情的情况下，才有与自己成立租赁关系的意思表示。江河公司故意隐瞒案涉房屋易主之事长达4年之久，张某在此期间内对因信赖江河公司为案涉房屋所有权人，并逾期订立房屋租赁合同具有合理性，符合一般社会交往参加者在成立租赁关系时的合理预期。因此，江河公司无权出租他人之物的行为，违背了善良风俗，该要件满足。
（3）行为人主观为故意
根据《合同法》第230条，江河公司在2012年12月26日，将案涉租赁房屋通过以房抵债协议抵偿给湖海银行时，对张某负有通知义务。但其故意不履行通知义务，且可以隐瞒这一事实，继续与张某订立租赁合同并收取租金。其侵害张某的租金利益，主观上为故意，至为显然。因此，该要件满足。
（4）是否存在权利阻却事由
本案中亦不存在违法阻却事由，该要件满足。
2. 侵权责任范围
侵权责任的范围为张某在2013年至2019年4月向江河公司支付的租金。
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使，无需检视。
4. 小结
张某可以依据《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款第6项，请求江河公司赔偿2013年至2019年4月的租金损失。
（七）结论
1. 张某可基于买卖合同的债务不履行责任，请求江河公司赔偿案涉租赁物在2012年12月26日、2019年4月之间案涉门面房的市场价值差额损失；以及因违反通知义务违反造成的因行使先买权产生的调查、诉讼等费用，或者无法购买承租房屋而另行购买或搬迁所支出的其他费用等损失。
2. 张某可基于2013年至2019年4月的租赁合同的瑕疵担保请求权、债务不履行责任以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司承担2013年至2019年租金损失的损害赔偿责任。
三、张某可否请求江河公司返还或赔偿2012年12月26日至2019年4月所收取的租金（+）
（一）请求权基础预选
1. 合同请求权方面
张某或可依据租赁合同给付目的无法实现，主张解除2013年至2014年的定期租赁合同（《合同法》第94条第5项）、以及2014年至2019年4月的租赁合同（《合同法》第232条），[6]进而根据《合同法》第97条，依据履行情况和合同性质，请求返还已经支付的租金。
2. 不当得利请求权方面
江河公司在明知自己对租赁物无所有权和无权对外出租的情形下，仍与张某签订房屋租赁合同，张某或可主张该租赁合同无效或基于重大误解、欺诈撤销上述租赁合同，进而依据《合同法》第58条请求江河公司返还已经支付的租金。
3. 侵权请求权方面
江河公司在明知自己自始履行不能的情形下，仍与张某成立租赁关系，收取租金，造成张某的租金损失。因此，有必要检视张某可否依据《侵权责任法》第6条第1款结合第15条第1款第6项，请求江河公司赔偿其租金损失。
（二）张某可否依据《合同法》第97条、第94条第5项、第232条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
理论上一般认为，只有一时性合同才有可溯及既往的解除，对于继续性合同，只能向未来发生终止，不发生溯及既往的效力。但是我国《合同法》未对“解除”和“终止”加以区分，因此，在我国合同法语境下，也可采用“解除”继续性合同的表述。本案中，出租人江河公司对于租赁期限为2013年至2014年的定期租赁合同、以及2014年至2019年4月的不定期租赁关系，对承租人张某均构成自始主观履行不能，给付义务丧失（《合同法》第110条），基于给付的牵连性原理，承租人支付租金的对待给付义务也消灭。给付不能时对待给付义务的丧失具有解除的功能。[7]如果债权人已经提供了对待给付，可以选择有关解除的规定请求返还已经提供的对待给付。对此，需要满足以下要件：
（1）被解除的合同有效未消灭
由案情可知，张某和江河公司成立的租期为2013年至2014年的定期租赁合同、期限为2014年至2019年4月的不定期租赁合同均为有效未消灭，该要件满足。
（2）请求权人享有解除权
1）对于租期为2013年至2014年的定期租赁合同，张某享有法定解除权（《合同法》第94条第5项）
对于租期为2013年至2014年的定期租赁合同而言，张某因出租人江河公司自始主观履行不能，致使其租赁合同目的无法实现，可依据《合同法》第94条第5项之规定，债务人构成根本违约致使合同目的无法实现之事由，享有法定解除权。
2）对于租期为2014年至2019年4月的不定期租赁合同，张某享有任意解除权（《合同法》第232条）
对于租期为2014年至2019年4月的不定期租赁合同而言，根据《合同法》第232条的规定，张某享有任意解除权。
3）小结
请求权人张某享有合同解除权，该要件满足。
（3）请求权人向相对人作出解除的通知（《合同法》第96条）
解除权为形成权，自解除之单方意思表示到达相对人时，该单方法律行为生效（《民法总则》第137条）。可以认为在张某在2019年4月25日向江河公司主张行使优先购买权时作出该意思表示，江河公司收到该通知知晓其内容或收到法院的应诉通知书时，该解除的意思表示生效。该要件满足。
（4）须有恢复原状的必要和可能性
关于解除的效果，理论上有直接效果说、间接效果说、折中说和债务关系转换说。[8]我国主流学说赞同折中说，即对于尚未履行的债务自解除时归于消灭，对于已经履行的债务并不消灭，而是发生新的返还债务。[9]根据《合同法》第97条的文义，所谓“根据履行状况”指的是合同是否履行，根据“合同性质”是指要区分一时的合同和继续性合同。一时的合同解除，具有恢复原状的可能性，可发生恢复原状的义务；继续性合同被解除的，或无恢复原状的可能性，或不宜恢复原状，故通常不发生恢复原状的义务。例外情形如按揭贷款合同，不同于典型的继续性合同，其解除效力溯及于合同成立时。[10]本案中，由于张某的支付租金的对待给付义务消灭，无需向江河公司支付租金。因此，张某于2013年至2019年4月向江河公司支付租金的行为属于非债清偿，不是合同的履行行为，因此不适用传统的继续性合同不产生恢复原状义务的情形，张某可以请求张某返还已经支付的租金，恢复原状。因此，该要件满足。
（5）小结
张某基于合同解除之后的返还请求权成立。
2. 请求权未消灭，无需检视。
3. 请求权可行使，无需检视。
4. 中间结论
张某可依据《合同法》第97条、第94条第5项、第232条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金。
（五）张某可否基于《合同法》第58条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金
1. 请求权是否成立
该请求权是否成立的关键在于张某和江河公司的租期为2013年至2014年的定期租赁合同、以及2014年至2019年4月的不定期租赁关系是否存在无效事由和可撤销的效力瑕疵事由。
（1）租赁合同是否无效？
首先，合同是否因出租人江河公司欠缺对租赁物的处分权而无效？应作否定回答。因为出租他人之物，成立租赁法律关系本身是负担行为，负担行为不涉及权利的设定和变动，不要求处分权。而且，对于以移转标的物所有权为主要内容的买卖合同，尚且不要求出卖人具有处分权（《买卖合同司法解释》第3条第1款），更何况只是对标的物作出占有使用收益、不转移物之所有权的租赁合同。在《合同法》并无明文要求出租人订立租赁合同须以具有处分权为有效要件情形下，应当认为合同不会因出租人欠缺对租赁物的处分权而无效。
其次，合同亦不具备其他无效事由。《民法总则》民事法律行为效力一章对《合同法》关于效力瑕疵事由的规定作出了一定的整合，使之适用于所有的法律行为。其中，无效事由包括无民事行为能力人实施的法律行为（《民法总则》第144条）、通谋的虚伪表示（《民法总则》第146条第1款）、违反强制性规定和违背公序良俗（《民法总则》第153条）、恶意串通的法律行为（《民法总则》第154条）。显然，本案中，张某和江河公司之间的租赁合同不存在以上任何一项无效事由。
因此，张某和江河公司的租期为2013年至2014年的定期租赁合同、以及2014年至2019年4月的不定期租赁关系均为有效。
（2）租赁合同是否被撤销？
如若基于合同被撤销，从而依据《合同法》第58条请求返还2013年至2019年4月租金，其需满足以下构成要件。
1）是否存在合同可撤销的事由
《民法总则》第147条至151条规定了民事法律行为可撤销的效力瑕疵事由，分别为重大误解、欺诈、第三人欺诈、胁迫和显失公平。本案中，江河公司在与张某订立租赁合同、成立租赁关系时明知自己对租赁物没有处分权，对承租人张某构成自始履行不能，仍与不知情的张某订立租赁合同、成立租赁关系，可以适用的可撤销事由为重大误解和欺诈，以下将分别进行检视。
①张某可否依据《民法总则》第147条规定的重大误解主张撤销租赁合同？
a. 张某对江河公司身份的认识错误是否属于错误
重大误解在学说上又被称为“错误”。本案中存在“错误”的情形是张某误认为江河公司为租赁物的所有权人，属于对“人的性质”的认识错误。该错误属于表意人在意思表示形成过程中的错误，即“动机错误”。[11]
b. 该动机错误是否满足“具有交易上的重大性“要件
动机错误原则上与法律行为的效力无关，但例外情形是：该关于人的性质的认识错误，具有交易上的重大性。交易上的重大性应当依据行为的典型经济目的而定，且若仅对表意人具有重要性而无客观重要性，不得主张撤销。
本案中，对于租赁合同而言，已如前述，其成立生效、有效均不以出租人有处分权为前提要件。而且，权利瑕疵担保责任以及债务不履行责任均可为承租人提供救济，因此，没有必要赋予承租人撤销权，使得该租赁合同自始不具有法律约束力（《民法总则》第155条）。
因此，张某的动机错误不满足“具有交易上的重大性“要件。
c. 小结
张某不得依据《民法总则》第147条规定的重大误解主张撤销租赁合同。
②张某可否依据《民法总则》第148条规定的欺诈主张撤销租赁合同？
其前提在于是否满足欺诈的构成要件：存在欺诈行为；意思表示的作出与欺诈行为具有因果关系；行为人主观上为故意。具体分析如下：
a. 是否存在欺诈行为
欺诈行为是旨在引起、强化或维持对方不正确看法的行为，具体表现形式包括积极的作为，即告知对方虚假情况和消极的不作为，即隐瞒真实情况。[12]本案中，江河公司并不存在积极的告知张某虚假情况的行为，因此只可能通过消极的不作为进行消极欺诈。消极的不作为构成欺诈的前提是，当事人负有告知义务。[13]本案中，江河公司在2012年12月26日将案涉租赁物所有权转移给湖海银行时，负有将转让事宜通知张某的义务，但江河公司未履行向张某告知租赁物易主的事宜，违反了告知义务，并基于此，与张某签订了租期未2013年至2014年、2014年至2019年11月两份租赁合同。显然，江河公司的消极不作为构成欺诈行为，该要件满足。
b. 是否具有因果关系
欺诈中的因果关系需要具备双重因果关系：即相对人基于欺诈而陷入错误，并且受欺诈人基于错误而作出意思表示。[14]
(a)相对人基于欺诈而陷入错误。本案中由于出租人江河公司故意隐瞒租赁物所有权变更事项，导致承租人张某误认为江河公司为租赁物的所有权人，不会产生自始主观履行不能的情形。因此，该要件满足。
(b)受欺诈人基于错误而作出意思表示。本案中，张某基于上述对误认为江河公司为租赁物的所有权人，与江河公司签订了租期为2013年至2014年的租赁定期租赁合同，成立租期为2014年至2019年4月的不定期租赁关系。该要件满足。
(c)小结：相对人的意思表示和欺诈行为具有因果关系，该要件满足。
c. 主观上是否为故意
欺诈须基于故意，该故意不仅包括实施欺诈行为故意，而且包括令相对人因此陷入错误基于错误作出意思表示的故意。[15]本案中，江河公司明知自己无所有权，仍与张某成立租赁关系，并收取租金长达6年之久。江河公司显然具备恶意要件。
d. 小结
江河公司与张某成立租赁关系（分别是租期为2013年年至2014年的租赁定期租赁合同、2014年至2019年11月的不定期租赁关系）的行为构成《民法总则》第148条意义上的欺诈。
2)是否在合理期限内行使撤销权（《民法总则》第152条第1款第1项）
a. 是否在自明知或应知撤销事由之日起一年内行使撤销权。该要件显然满足，无需检视。
b. 受欺诈方应向人民法院或仲裁机构请求撤销。从案情可以合理推知该要件显然满足，无需检视。
3)小结
张某可基于《民法总则》第148条的欺诈事由，主张撤销合同。自法院作出判决之日起，上述张某与江河公司的2013年至2014年、2014年至2019年4月的租赁合同被撤销，自始不具有法律约束力。
(3）小结
张某基于《合同法》第58条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金的请求权成立。
2. 请求权未消灭、可行使，无需检视。
3. 中间结论
张某可基于《合同法》第58条、《民法总则》第148条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金。
（七）结论
以下请求权构成请求权竞合，张某可择一行使，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金：
张某可以基于合同解除后的返还请求权、合同撤销后的返还请求权以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司返还2013年至2019年4月已经支付的租金。
四、结论
（一）损害赔偿方面
1. 张某可基于债务不履行责任，请求江河公司赔偿和门面房所有权在2012年12月26日、2019年4月之间案涉门面房的市场价值差额损失。
2. 既可向江河公司也主张因违反通知义务违反造成的因行使先买权产生的调查、诉讼等费用，或者无法购买承租房屋而另行购买或搬迁所支出的其他费用等损失。
3. 上述买卖合同的履行利益损失和附随义务违反的损失，可以同时主张。
（二）2013年至2019年4月的租金损失方面
张某可基于权利瑕疵担保请求权、合同解除后的返还请求权、合同撤销后的不当得利返还请求权以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司赔偿2013年至2019年4月的租金。前述请求权构成竞合，张某可择一行使。
（三）上述损害赔偿和租金损失可以同时主张。
第二部分 王某可以主张的权利
对于王某，其可能的诉请有三：一为基于与湖海银行之间以案涉租赁房屋为标的的买卖合同，请求湖海银行承担权利瑕疵担保责任；二为请求张某返还对案涉门面房的占有；三为请求2018年11月至2019年4月的租金损失，由于其请求对象可分别为张某和江河公司，因此，可细分三部分分别检讨。
一、王某可否依据《合同法》第107条、第150条请求湖海银行承担权利瑕疵担保责任（-）
（一）请求权是否成立
《合同法》第150条规定了买卖合同中买受人的瑕疵担保请求权，即出卖人负有保证租赁物上不存在任何第三人的权利之义务。若第三人向买受人就标的物主张权利，则出卖人须对买受人承担权利瑕疵担保责任。
其构成要件如下：权利瑕疵在合同成立时已存在；相对人不知有权利瑕疵的存在（《合同法》第151条）；权利瑕疵在合同成立后仍未能排除。
1. 权利瑕疵合同成立时已存在
所谓权利瑕疵担保责任是指，出卖人应当保证第三人不得向买受人主张任何权利。此处的第三人权利也包括承租人基于租赁合同享有的债权，该债权会影响所有权人对租赁物的占有使用，因此承租人张某基于与湖海银行的租赁合同享有的租赁债权，对于买受人王某而言，构成权利瑕疵，该要件满足。
2. 相对人不知有权利瑕疵的存在（《合同法》第151条）
请求权人如若在明知权利瑕疵的情形下仍订立合同，可认为其接受了该瑕疵，则基于禁反言原则，不能再基于《合同法》第150条就权利瑕疵请求赔偿。在本案中，买受人王某自2016年6月直至2018年11月取得案涉门面房所有权，一直在与案涉门面房相邻的两间门面房经营布庄，对案涉租赁物上有租赁关系明知；此外，湖海银行和王某在买卖合同中也约定由王某清理系争房屋的占有人员，显然，王某对系房屋上成立有租赁关系是明知的；并且，如若承租人没有明示放弃先买权，则原则上承租人对案涉租赁物享有先买权，在毗邻经营的两年内，买受人王某有充分的机会可以得知张某是否放弃了承租人的先买权。因此，该要件不满足。
3. 其余要件无需检视。
4. 小结：请求权未成立。
（二）由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭和可行使。
（三）中间结论
王某不得依据《合同法》第150条、第107条请求湖海银行承担权利瑕疵担保责任。
二、王某可否请求张某返还对案涉租赁房屋的占有（-）
（一）案情简析
由案情可知，2018年11月，湖海银行为王某办理了案涉门面房的所有权变更登记，王某自此取得了案涉门面房的所有权（《物权法》第14条）。但张某对于此事并不知情，因此，即使在2018年11月至2019年4月之间，张某一直在占有、适用该租赁房屋，且王某也未对此提出异议，但仍不能根据《合同法》第232条规范化沉默的规定，拟制张某与王某之间存在有效的不定期租赁契约。因此，张某和王某之间并不存在有效的合同关系。
（二）请求权基础预选
1. 合同请求权方面：由于张某和王某未签订租赁合同，不存在合同关系，因此，无需检视合同请求权。
2. 物权请求权方面：在2018年11月至2019年4月，王某作为案涉租赁房屋的所有权人，或许可以依据《物权法》第243条前半句的占有返还请求权、《物权法》第34条规定的物权返还请求权，请求张某返还对案涉租赁房屋的占有。由于《物权法》第243条前半句规定的“权利人”并不限于物权人，相较于《物权法》的34条的物权返还请求权，要求请求权人须为物权人，构成要件上并不要求权利的归属内容，因此，下文将优先检视《物权法》第243条前半句规定的占有返还请求权。
（三）王某可否基于《物权法》第243条前半句，请求张某返还该门面房的占有（-）1. 请求权是否成立
《物权法》第243条前半句规定了权利人可以请求物的占有人返还原物及孳息。所谓孳息是指“原物”的对称，由物或权利而产生的收益，可分为“天然孳息”和“法定孳息”。前者是指依自然规律产生的收益，后者是指依据民事法律关系产生的收益，如有利息的借贷或租赁，出借人有权收取利息，出租人有权收取租金。[16]本案中，张某作为承租人并不收取租金，且已经将占有使用房屋的对价支付给江河公司，并不享有孳息利益。因此王某只可能请求张某返还占有，无法请求返还孳息。若该请求权成立，须满足以下要件：请求权人为权利人；相对人为无权占有人；占有人取得孳息。
（1）请求权人为权利人
该规范中的“权利人”虽并不限于物权人，但在本案中，2018年11月至2019年4月，王某为案涉租赁房屋的所有权人，为该规范中的“权利人”，该要件满足。
（2）相对人为物的直接占有人
直接占有是指对于物有事实上的管领力。[17]本案中，张某为案涉租赁房屋的实际占有、使用人，对案涉租赁物的直接占有人，该要件满足。
（3）相对人为无权占有人
所谓无权占有是指没有占有本权的占有，占有本权是指基于一定法律上的原因而享有占有的权利，除了物权和债权外，尚有因其他法律关系而生的权利，例如父母对未成年子女的特有财产有共同管理权。[18]本案中，张某和王某不存在合同关系，亦不存在其他法律关系。张某和江河公司之间虽然存在有效的租赁关系，但由于江河公司对案涉租赁房屋不享有任何权利，所以，张某和江河公司之间的租赁关系并不能约束所有权人王某。因此，张某相对于王某而言，并不享有占有本权，为无权占有人，该要件满足。
（3）是否存在权利阻却抗辩（《合同法》第80条第1款）（+）
稍有疑问的是，张某对自己为案涉租赁房屋的无权占有人并不知情，且该不知情不可归责于张某。于是，是否需要不知情的张某予以保护，以及采取何种途径、在何种程度上给予保护，是否足以使其对抗案涉租赁房屋的所有权人，值得讨论。其中，最有可能的路径是类推适用《合同法》第80条第1款，债权人转让权利，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力之规定。但类推适用有严格的适用要件，类推适用的基础在于二者在构成要件上，即与法律评价有关的重要观点上，彼此类似，因此，二者应作相同评价。[19]因此，问题的关键便在于，承租人优先购买权情形下未受通知的承租人和债权转让情形下未受通知的债务人，在法律评价的重要观点上是否彼此类似，具体可从规范意旨以及交易结构（债权人和债务人）两个方面来考察。
1）类推适用《合同法》第80条第1款的正当性
①规范意旨的相似性
首先，从通知的规范意旨来看，承租人和债务人均为转让交易外的第三人，要求出租人和债权人在出卖租赁物以及准让债权时，均要履行通知承租人、债务人的义务，有平衡“继受自由”和“继受保护”的考量，即任何财产均可以自由移转，但非属于移转当事人的第三人利益不受到继受自由的伤害。[20]
②出租人和债权转让人地位的相似性
出租人出卖租赁物，买受人基于《合同法》第229条的“买卖不破租赁规则”，法定承受了出租人的地位，不仅继受了权利还有义务；在债权转让中，虽然受让人只继受了债权，但对于承租人和债务人来说，债权主体的变更，均会对其债务履行产生影响。因此，二者都包括债权主体的变更，出租人和债权转让中的债权人，地位具有相似性。
③承租人和债权转让中债务人地位的相似性
值得注意的是，在债权转让中，债务人在履行债务时并不负有调查债权主体是否变更的义务，债权受让人对债务人的存在也是显然明知的。与此相对应的是，承租人在续签租赁合同时，是否具有调查房屋所有权登记状况的义务；买受人在受让房屋时，是否具有调查承租状况的义务。
a.出租人续签时不具有调查房屋所有权登记状况的义务。
一方面，租赁关系中，对于承租人而言，其债权的实现关键在于对租赁物本身的占有和使用、收益，只要租赁物保持在适租状态，承租人具体为谁，是否对租赁物享有所有权，在所不问。另一方面，已如前述，租赁合同并不要求出租人对租赁物享有所有权或处分权，因此，出租人无需在签订租赁合同时，调查房屋所有权登记状况。
b.买受人受让房屋时，具有调查房屋承租状况的义务。
从所有权的内容来看，虽然租赁的本质只是出租人和承租人之间的债权行为，租赁合同只是使出租人负有提供租赁物并保持适租状态的义务，并不涉及“物”的处分。但是，基于《合同法》第229条买卖不破租赁规则，不论承租权附随于所有权之上，或租赁关系附随于所有权之上，都会直接造成所有权的负担，造成所有权权限的“减少”。[21]其次，从我国实证法来看，商品房租赁管理办法》（住房和城乡建设部令〔第6号〕）第14-20条、24条规定了房屋租赁登记备案制度，并且《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房(2015)4号）第2条也规定了要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案制度，第三人在交易时可以知晓承租人优先购买权的存在。出于行政管理的要求，买受人负有调查承租状况的义务。因此，买受人在受让房屋时，应负有调查房屋是否被他人占有的义务，但该义务性质为不真正义务，即义务违反，并不产生损害赔偿请求权，只会使不真正义务人自身权益受损。
2）类推适用《合同法》第80条第1款的法律效果：买卖不破租赁方面的对抗效力
根据《合同法》第80条的文义，未通知债务人所产生的法律效果是对债务人不发生效力，即债务人对债权受让人享有对抗力。在租赁关系中，承租人在何种程度上可以对抗租赁物的所有权人，值得讨论。
①《合同法》第230条的承租人先买权不适用对抗效力
已如前述，由于承租人的先买权为形成权，属于相对权，本身不具有物权公示性，且亦无强大的法政策支撑，因此，其不具有对抗效力。
②《合同法》第229条的买卖不破租赁规则适用对抗效力
由于买卖不破租赁规则中，买受人基于法定契约地位承受，继受出租人的地位，和债权转让中债权受让人继受债权人地位，并无二致，因此，可适用《合同法》第80条第1款的对抗效力的规定，即如若买受人在受让房屋时，未履行调查房屋承租状况的不真正义务，则不能对抗承租人对原出租人的主张和抗辩，买受人继受了出租人的地位。但值得注意的是，由于张某对王某为案涉租赁房屋的所有权人并不知情，无法进一步认为在王某和张某之间存在租赁合同，进而王某可基于租赁合同向张某请求支付租金。因此，类推适用《合同法》第80条第1款的效果，只会产生消极的对抗效力。
因此，问题的关键便在于，王某在2018年11月受让案涉租赁房屋时，是否履行了调查房屋承租状况的不真正义务。本案中，本案中，买受人王某自2016年6月直至2018年11月取得案涉门面房所有权，一直在与案涉门面房相邻的两间门面房经营布庄，对案涉租赁物上有租赁关系明知；此外，湖海银行和王某在买卖合同中也约定由王某清理系争房屋的占有人员，显然，王某对系房屋上成立有租赁关系是明知的；并且，如若承租人没有明示放弃先买权，则原则上承租人对案涉租赁物享有先买权，在毗邻经营的两年内，买受人王某有充分的机会可以得知张某是否放弃了承租人的先买权。因此，王某未尽调查承租状况的义务，甚至是明知所受让的房屋上负有租赁关系的负担。所以，应当类推适用《合同法》第80条第1款，使王某受租赁关系的约束。
3）小结
可以类推适用《合同法》第80条第1款，使王某受租赁关系的约束，王某请求张某基于《物权法》第243条前半句，返还占有的请求权未产生。
（4）小结
王某基于《物权法》第243条前半句，主张张某返还占有的请求权不成立。
2. 请求权未成立，无需检索请求权是否消灭、可行使。
3. 中间结论
王某不得依据《物权法》第243条前半句，请求张某返还对案涉租赁房屋的占有。
（四）王某得否基于《物权法》第34条，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
1. 请求权是否成立
根据《物权法》第34条的规定，，其构成要件包括：（1）请求人为物权人（但不包括那些不含有占有权能的物权，如抵押权）；（2）被请求人是物的占有人；（3）被请求人无占有权源。以下分别分析这三个要件是否满足。
（1）请求权人为物权人
王某在2018年11月至2019年4月均为案涉租赁房屋的所有权人，该要件满足。
（2）被请求人是物的占有人
张某为案涉租赁房屋的直接占有人，该要件满足
（3）被请求人无占有权源
张某与王某之间不存在任何法律关系，已如前述，该要件满足。
（4）是否存在权利阻却抗辩（《合同法》第80条第1款）（+）
如前所述，类推适用《合同法》第80条第1款，王某要受租赁关系的限制，产生法定契约地位承受的效果，因此，王某基于《物权法》第34条享有的物权返还请求权未产生。
（5）小结
王某基于《物权法》第34条享有的物权返还请求权不成立。
2. 由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭、可行使
3. 中间结论
王某不得依据《物权法》第34条，请求张某返还案涉租赁房屋的占有。
（五）王某可否基于《民法总则》第122条，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
根据《民法总则》第122条的文义，不当得利返还请求权的构成要件为：一方获利；另一方因此而受损；一方获利没有法律上的原因。理论上通说认为应当根据“无法律上原因”类型的不同，采取给付型不当得利和非给付型不当得利相区分的“非统一说”。非给付不当得利一般包括权益侵害型不当得利、支出费用型不当得利以及求偿不当得利。[22]由于给付是有意识的、有目的地增加他人财产，[23]受领“给付”之所得不可能同时以“其他”方式取得，因而给付关系排除费给付不当得利。对于给付型不当得利的检视优于非给付型不当得利，即仅在相对人的得利并非基于“给付”所得时，才考虑非给付不当得利。而且，只要存在给付关系，无论是否成立非给付不当得利，均得排除非给付不当得利。[24]理论上认为，占有并非权利，仅是一种单纯的事实状态。占有受法律保护，属于一种利益，所以无法律上的原因而侵夺他人之占有者，应构成不当得利，有权占有人可请求无权占有人请求返还占有。[25]因此，问题的关键便在于，张某对案涉租赁房屋的占有是否具有法律上的原因。
如前所述，根据《合同法》第80条第1款的类推适用，王某在实际法律效果上要受租赁关系的约束，其地位类似于《合同法》第229条的基于法定契约地位承受的出租人，因此，对于王某而言，张某对租赁房屋的占有、使用和收益具有法律上的原因。因此，王某不得基于《民法总则》第122条请求张某返还案涉租赁房屋的占有。
（六）王某可否基于《侵权责任法》第6条第1款、第15条第5项，请求张某返还该门面房的占有（-）
《侵权责任法》第15条第5项规定了“恢复原状”的责任承担方式，根据“恢复原状”的文义，其可以包括对被侵权人未被侵害时所处的事实状态。但在讨论该请求权是否成立之前，需要讨论，占有是否为《侵权责任法》所保护的法益？
1.占有是否为侵权责任法所保护的法益？
我国《侵权责任法》第2条采取了“民事权益”这一描述，不仅包括绝对权，也包括非属于权利的利益。理论上有观点认为，占有虽然并非绝对权，但占有因一项占有权而获强化时，在一般侵权条款的意义上，占有可至少视为一项绝对权。[26]在台湾和德国法上，由于小侵权责任条款的设置，会有请求权基础的争议，即属于权益侵害型还是违反法律保护型。（1）德国有力观点认为，有权占有人，依据其权原，得对占有物特定范围之使用收益，此种基于特定权原所生使用权益之权能，与占有结合时，强化了占有的地位，使占有人处于类似物权人的地位，具有权利的性质，而受侵权行为法的保护。[27]（2）德国通说以及台湾学者认为，关于占有保护的规定，除了维护一般法律平和及社会秩序外，实亦兼具保护占有人的目的，所以属于保护他人的法律。[28]本文认为，张某基于类推适用《合同法》第80条第1款，对王某享有承租人的地位，“租赁债权+占有”可强化其债权性质，可将其归入侵权权利的狭义侵权类型。因此，其构成要件应为狭义侵权的构造：
2. 侵权责任是否成立
判断侵权责任是否成立，需要满足：行为、损害、因果关系、过错、不存在违法阻却事由这五项要件。
（1）行为
张某为案涉租赁房屋的直接占有人，该要件满足。
（2）占有被侵害
因张某对案涉租赁房屋的占有使用，使得王某无法对案涉租赁房屋具有事实上的管领力，侵害了王某的占有，该要件满足。
（3）因果关系显然具备，无需检视。
（4）主观上有过错
过错包括故意和过失。故意是指行为人对于构成其侵权行为的事实，明知并有意使其发生，或预见其发生并不违背其本意。[29]过失是具有可预见性和可避免性的损害结果怠于注意而未能预见、避免。[30]本案中，张某未经出租人江河公司通知，无从得知案涉租赁物已经易主，且续签租赁合同时，不具有调查房屋所有权登记状况的义务，无法预见侵害了王某的占有，不具有可预见性和结果避免可能性。因此，张某不满足过错要件。
（5）是否存在违法性阻却事由，无需检视。
3. 由于请求权未成立，无需检视
4. 小结
王某不得基于《侵权责任法》第6条第1款、第15条第5项，请求张某返还占有。
（七）中间结论
王某不得请求张某返还案涉租赁房屋的占有。
三、王某可否请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金？
（一）请求权基础预选
王某作为所有权人，且或可依据《物权法》第243条前半句的孳息返还请求权、《民法总则》第122条的权益侵害型不当得利返还请求权请求返还2018年11月至2019年4月租金；以及《侵权责任法》第6条第1款结合第15条第1款第6项，请求赔偿以2018年11月至2019年4月租金为内容的损害赔偿。
（二）王某可否依据《物权法》第243条前半句请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
如若该请求权成立，需要满足以下要件：请求权人为权利人；相对人为无权占有人；占有人取得孳息。
（1）请求权人为权利人
2018年11月至2019年4月，王某为案涉租赁物的所有权人，该要件满足。
（2）相对人为无权占有人
1）江河公司是该租赁物的间接占有人
所谓间接占有，是指自己不直接占有物，只是在基于一定的法律关系对于直接占有其物之人，有返还请求权，因而对物有间接管领力。[31]成立间接占有，需要满足以下三个要件：占有媒介关系、他主占有的意思和返还请求权。其中占有媒介关系可分为合同、法律和法律的公权力行为这三类，且间接占有不以媒介关系的有效为前提；他主占有则要求直接占有人须有为他人占有的意思，并于占有媒介消灭后，负返还占有物的义务；间接占有人的返还请求权不限于占有媒介关系所生的请求权，亦包括所有物返还请求权、不当得利请求权等。[32]本案中，该租赁物的直接占有人为张某，江河公司通过与张某之间的租赁关系这一媒介关系，对张某享有返还请求权（《合同法》第235条），该要件满足。
2）江河公司相对于王某为无权占有
江河公司对案涉租赁房屋不享有任何权利，因此，江河公司的间接占有不存在占有本权，该要件显然满足。
（3）占有人取得孳息
如前所述，孳息是指由物或权利而产生的收益。本案中，江河公司在2018年11月至2019年4月收取的租金是法定孳息，该要件满足。
（4）小结
王某基于《物权法》第243条前半句主张的无权占有人的孳息返还请求权成立。
2. 请求权未消灭
3. 请求权可行使
4. 中间结论
王某可否依据《物权法》第243条前半句请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金。
（三）王某可否依据《民法总则》第122条，请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金（+）
通说认为应当根据“无法律上原因”类型的不同，采取给付型不当得利和非给付型不当得利相区分的“非统一说”。非给付不当得利一般包括权益侵害型不当得利、支出费用型不当得利以及求偿不当得利。[33]由于给付是有意识的、有目的地增加他人财产，[34]受领“给付”之所得不可能同时以“其他”方式取得，因而给付关系排除费给付不当得利。对于给付型不当得利的检视优于非给付型不当得利，即仅在相对人的得利并非基于“给付”所得时，才考虑非给付不当得利。而且，只要存在给付关系，无论是否成立非给付不当得利，均得排除非给付不当得利。[35]
本案中，由于王某和江河之间不存在给付关系，因此有必要检视的请求权是权益侵害型不当得利请求权。
1. 权益侵害型不当得利请求权是否成立
该请求权成立，需要满足以下要件：相对人受有利益；因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害；获利无法律上原因。
1）受有利益
对于出租他人之物取得租金，无权占有他人之物时，其所受的“利益”究为“占有使用”本身，抑或为“相当于租金的利益”，王泽鉴先生认为此虽有争论，应以“占有使用”本身为所受的利益。[36]但是依照其性质不能返还原物的，应偿还其价额。[37]因此，对于江河公司而言，其所获得的利益应为相当于租金的利益。
2）因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害
①侵害权益，须系侵害他人权益归属内容，并由其受利益
对物的占有、使用、处分为所有权的归属内容，因此，占有、使用或无权处分他人之物时，即构成侵害权益而受利益。因此，江河公司收取的租金作为法定孳息，本应归属于所有权人王某，现被江河公司取得，即江河公司构成侵害王某的权益。
②致他人受损害（直接性），该要件满足。
3）无法律上原因
侵害应归属于他人的权益内容而受有利益，致他人受损害（直接性），欠缺保有该项利益的正当性（契约关系或法律依据），应构成无法律上的原因。[38]本案中，该要件显然满足，无需检视。
4）小结
权益侵害型不当得利请求权成立。
2. 请求权未消灭，无需检视。
3. 请求权可行使，无需检视。
4. 中间结论
王某可依据《民法总则》第122条请求江河公司法返还2018年11月至2019年4月的的租金。
（四）王某可否依据《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款第6项，请求江河公司承担侵权损害赔偿责任（+）
如前所述，《侵权责任法》第6条第1款是过错侵权责任的一般条款，在采取侵权法法益“权利”和“利益”相区分的体例下，可将该一般条款细化为三个小概括条款：狭义侵权、违法侵权和故意背俗侵权。本案中，王某请求的是租金损失，非为绝对权受侵害而产生的财产损害，属于纯粹经济损失。基于此，应适用故意背俗侵权损害赔偿的请求权检索。
1. 侵权责任是否成立
对于故意背俗侵权的构成要件，除了要求有损害结果的发生之外，还要求行为人在客观上违反了善良风俗，主观上为故意。
（1）损害：纯粹经济损失
张某于2018年11月至2019年4月占有、使用案涉租赁房屋，妨碍了所有权的占有权能，但所有权人王某却没有因此收到对应租金，因此，可以认为王某遭受了2018年11月至2019年4月的租金损失，该要件满足。
（2）违反善良风俗
如前所述，本文采取的“善良风俗”的标准为德国学者目前的多数观点，即社会交往参加者的合理行为预期。本案中，江河公司明知自己对案涉租赁房屋没有所有权，仍与张某签订租赁合同，收取租金，不符合一般社会交往参加者在成立租赁关系时的合理预期。因此，江河公司无权出租他人之物的行为，违背了善良风俗，该要件满足。
（3）行为人主观为故意
根据《合同法》第230条，江河公司在2012年12月26日，将案涉租赁房屋通过以房抵债协议抵偿给湖海银行时，仍与张某订立租赁合同，收取租金，侵害了王某对案涉租赁房屋所有权的实现，主观上为故意，至为显然。因此，该要件满足。
（4）是否存在权利阻却事由
本案中亦不存在违法阻却事由，该要件满足。
2. 侵权责任范围
本案中，侵权责任的范围应为王某2018年11月至2019年4月的租金损失。
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使，无需检视。
4. 小结
王某可依据《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款6项，请求江河公司赔偿2018年11月至2019年4月的租金。
（五）结论
王某可依据孳息返还请求权、不当得利返还请求权以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司法返还2018年11月至2019年4月的的租金。以上请求权构成请求权竞合。
四、结论
王某可依据《物权法》第243条的孳息返还请求权、《民法总则》第122条的不当得利返还请求权以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司法返还2018年11月至2019年4月的的租金。以上请求权构成请求权竞合，王某应择一行使。
第三部分 湖海银行可以主张的权利
湖海银行的主要诉请有二：请求房屋占有人张某在湖海银行为案涉门面房所有权人期间，针对房屋的占有、使用收益支付相应的租金；请求无权收取租金的江河公司返还其相应的租金。以下将一一检视其诉请可否得到支持。
一、湖海银行可否请求张某支付2012年12月26日至2018年11月的租金
（一）案情简析
1. 湖海银行不得请求返还2012年12月26日至2012年12月31日的租金，只能请求2013年至2018年11月的租金
自湖海银行于2012年12月26日因“买卖不破租赁规则”法定承受出租人的地位至2012年12月31日租期届满，该期限的租金为承租人预交给原出租人江河公司。由于江河公司未将房屋所有权移转之事通知承租人，类推适用《合同法》第80条第1款，债务人的清偿行为不受影响，湖海银行不得请求张某支付该租赁期限的租金。
2. 湖海银行对张某具有法定契约地位承受的出租人地位（类推适用《合同法》第80条第1款、第299条）
同第二部分二、（三）（3）分析，若湖海银行在2012年12月26日受让案涉租赁房屋时，未尽调查房屋承租情况之不真正义务，则应类推适用《合同法》第80条第1款的规定，进而准用《合同法》第299条买卖不破租赁规则，基于法定契约地位承受出租人地位，但该地位只具有消极效力，不能积极行使“出租人”的权利，请求依据租赁合同支付租金。因此问题的关键便在于，湖海银行在2012年12月26日受让案涉租赁房屋时，是否履行了调查房屋承租情况的义务。
根据本案案情，可以认为湖海银行应当知道租赁关系的存在。虽然无从得知张某和江河公司之间是否办理登记备案，但是案涉房屋系商业大楼中的一间门面房，其性质多用作商业租赁，进行经营使用，并非私人住宅主要用于个人居住，故可根据房屋自身的性质及功能，认为湖海银行应当知道租赁关系的存在。其次，湖海银行应当调查先买权的存在情况。湖海银行作为银行，一家专业的金融机构，在执行和解程序中回收债权时，应尽合理的尽职调查之不真正义务，查询出卖物上是否设有租赁等会影响交易价格、回收的债权数额等事项。如若湖海银行不知张某的先买权是否存在，则湖海银行主观上具有过失。
因此，应类推适用《合同法》第80条第1款，进而准用《合同法》第229条买卖不破租赁的法律效果。
（二）请求权基础预选
1. 对于合同请求权，湖海银行与江河公司存在执行过程中的“以房抵债协议”，根据《合同法》第174条、第155条的规定，江河公司对湖海银行负有权利瑕疵担保责任，但由于湖海银行明知张某的租赁权之负担的存在，不满足《合同法》第152条的要件，因此，湖海银行不能请求江河公司承担权利瑕疵担保责任。
2. 湖海银行在主张权利时，并非案涉租赁物的权利人，因此不能基于《物权法》第243条前半句的孳息返还请求权，请求直接占有人张某返还租金损失。除此之外，因为张某续签租赁合同时，对房屋的所有权登记状况不负有调查义务，且对租赁物所有权人变更之事并不知情，因此主观上不具有过错，故湖海银行也无法依据侵权请求权主张赔偿。
3. 湖海银行若向张某请求支付2013年至2018年11月的租金，只可能依据《民法总则》第122条的不当得利返还请求权。因此，下文将就不当得利返还请求权进行检视。
（三）湖海银行可否依据《民法总则》第122条，请求张某支付2013年至2018年11月的租金
如前所述，根据《民法总则》第122条的文义，不当得利返还请求权的构成要件为：一方获利；另一方因此而受损；一方获利没有法律上的原因。理论上通说认为应当根据“无法律上原因”类型的不同，区分为给付型不当得利和非给付型不当得利，后者一般包括权益侵害型不当得利、支出费用型不当得利以及求偿不当得利。因此，问题的关键便在于，张某对案涉租赁房屋的占有是否具有法律上的原因。
如前所述，根据《合同法》第80条第1款的类推适用，王某在实际法律效果上要受租赁关系的约束，其地位类似于《合同法》第229条的基于法定契约地位承受的出租人，因此，对于王某而言，张某对租赁房屋的占有、使用和收益具有法律上的原因。因此，王某不得基于《民法总则》第122条请求张某返还案涉租赁房屋的占有。
（三）中间结论
湖海银行不得请求张某返还2012年至2018年11月的租金。
二、湖海银行可否请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金（+）
（一）请求权预选
（二）湖海银行可否依据《物权法》第243条前半句请求江河公司返还2013年至2018年11月的租金（+）
1. 请求权是否成立
如若该请求权成立，需要满足以下要件：请求权人为权利人；相对人为无权占有人；占有人取得孳息。
（1）请求权人为权利人
在2012年12月26日至2018年11月，湖海银行为案涉标的物的所有权人，该要件满足。
（2）相对人为无权占有人
1）江河公司是该租赁物的间接占有人。本案中，该租赁物的直接占有人为张某，江河公司通过与张某之间的租赁关系这一媒介关系，对张某享有返还请求权（《合同法》第235条）。
2）江河公司相对于湖海银行为无权占有，即没有占有本权的占有。所谓占有本权是指基于一定法律上的原因而享有占有的权利。[39]该要件显然满足。
3）小结：该要件满足，江河公司为无权占有人。
（3）占有人取得孳息
本案中，江河公司收取的2012年12月26日至2018年11月的租金是法定孳息，该要件满足。
（4）小结
基于《物权法》第243条前半句享有的孳息返还请求权成立。
2. 请求权未消灭，无需检视。
3. 请求权可行使，无需检视。
4. 中间结论
湖海银行可依据《物权法》第243条前半句请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金。
（三）湖海银行可否依据《民法总则》第122条，请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金（+）
本案中，由于湖海银行江河公司之间不存在给付关系，因此有必要检视的请求权是权益侵害型不当得利请求权。
1. 权益侵害型不当得利请求权是否成立
该请求权成立，需要满足以下要件：相对人受有利益；因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害；获利无法律上原因。
1）受有利益
对于江河公司而言，其所获得的利益应为相当于2012年12月26日至2018年11月的租金的利益。
2）因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害
①侵害权益，须系侵害他人权益归属内容，并由其受利益。
因此，江河公司收取的租金作为法定孳息，本应归属于所有权人湖海银行，现被江河公司取得，即江河公司构成对所有权人湖海银行的权益。
②致他人受损害（直接性），该要件满足。
3）获利无法律上原因
本案中，该要件显然满足，无需检视。
4）小结
权益侵害型不当得利请求权成立。
2. 请求权未消灭，无需检视。
3. 请求权可行使，无需检视。
4. 中间结论
湖海银行可依据《民法总则》第122条请求江河公司法返还2012年12月26日至2018年11月的租金。
（四）湖海银行可否基于《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款第6项，请求张某赔偿2012年12月26日至2018年11月的租金？
如前所述，《侵权责任法》第6条第1款是过错侵权责任的一般条款，在采取侵权法法益“权利”和“利益”相区分的体例下，可将该一般条款细化为三个小概括条款：狭义侵权、违法侵权和故意背俗侵权。本案中，湖海银行请求的是租金损失，非为绝对权受侵害而产生的财产损害，属于纯粹经济损失。基于此，应适用故意背俗侵权损害赔偿的请求权检索。
1. 侵权责任是否成立
对于故意背俗侵权的构成要件，除了要求有损害结果的发生之外，还要求行为人在客观上违反了善良风俗，主观上为故意。
（1）损害：纯粹经济损失
张某于012年12月26日至2018年11月占有、使用案涉租赁房屋，妨碍了所有权的占有权能，但所有权人湖海银行却没有因此收到对应租金，因此，可以认为湖海银行遭受了012年12月26日至2018年11月的租金损失，该要件满足。
（2）违反善良风俗
如前所述，本文采取的“善良风俗”的标准为德国学者目前的多数观点，即社会交往参加者的合理行为预期。本案中，江河公司明知自己对案涉租赁房屋没有所有权，仍与张某签订租赁合同，收取租金，不符合一般社会交往参加者在成立租赁关系时的合理预期。因此，江河公司无权出租他人之物的行为，违背了善良风俗，该要件满足。
（3）行为人主观为故意
根据《合同法》第230条，江河公司在2012年12月26日，将案涉租赁房屋通过以房抵债协议抵偿给湖海银行时，仍与张某订立租赁合同，收取租金，侵害了湖海银行对案涉租赁房屋所有权的实现，主观上为故意，至为显然。因此，该要件满足。
（4）是否存在权利阻却事由
本案中亦不存在违法阻却事由，该要件满足。
2. 侵权责任范围
本案中，侵权责任的范围应为湖海银行2012年12月26日至2018年11月的租金损失。
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使，无需检视。
4. 小结
湖海银行可依据《侵权责任法》第6条第1款、第15条第1款6项，请求江河公司赔偿2012年12月26日至2018年11月的租金。
三、结论
湖海银行可依据孳息返还请求权、不当得利返还请求权以及侵权损害赔偿请求权，请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金。以上请求权，构成请求权竞合，湖海银行只能择一行使。
第四部分 以《民法典》为解题依据的规范基础及论证思路
说明：以《民法典》为解题依据并不影响对本案的整体分析思路和结论。会影响个别请求权成立的构成要件和是否消灭的检视。具体变化如下（蓝色加粗下划线字体，为以《民法典》为相应解题依据所产生的变化）：
第一部分 张某可以主张的权利
一、张某可否主张行使优先购买权，请求移转门面房所有权？
（一）张某可否依据《民法典》第598条、第726条请求江河公司向其移转系争门面房所有权（-）
1. 请求权是否成立（+）
（1）买卖合同是否成立（+）
1）成立买卖合同是否为优先购买权行使的法律效果
①承租人优先购买权的性质争议
a.形成权说
b.附条件的形成权说
c.附强制缔约义务的请求权说
d.本文观点
②可否根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条第4项的反面解释，对抗“非善意”的买受人？（-）
【《民法典》第726条删去了《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条第4项的表述，因此无需讨论该条规范的反面解释，可直接依据形成权的性质对其对抗效力展开讨论。】
③本文观点
2）张某对江河公司是否享有优先购买权
①张某和江河公司之间是否成立有效的租赁关系
②在租赁合同期间内，承租人是否出卖租赁物
a.出租人具有转让租赁物行为
b.该出卖行为发生在租赁合同期间内
c.出租人基于意思自治出卖租赁物
d.出卖行为有效成立
e.出租人转让行为中的对待给付可被替代
f.出租人的转让行为以终局移转财产权为目的
g.小结
③张某是否在合理期间内行使该优先购买权
a.合理期间
（《民法典》第726条第2款，明确其合理期间为15日，但仍然未明确规定，未履行通知义务时的法律效果及除斥期间的期限。因此，《民法典》这一条文并不会对本文的分析产生实质影响。）
b.张某作出以“同等条件”购买租赁物的意思表示
c.张某上述该意思表示到达意思表示相对人
d.小结
④小结
3）中间结论
(2)买卖合同是否有效、未消灭
(3)小结
2. 请求权是否消灭（+）
（1）对于江河公司向张某移转所有权的义务，构成自始主观履行不能（+）
（2）可否根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条第4项，认为合同履行请求权消灭？（-）
3. 请求权是否可行使
4. 中间结论（-）
（二）张某可否依据《民法典》第598条、第726条请求湖海银行向其移转系争门面房所有权（-）
1. 请求权是否成立（-）
（1）买卖合同是否成立
1）张某和湖海银行之间是否成立有效的租赁关系
①2012年12月26日至2012年12月31日是否存在租赁关系（+）
a.“买卖不破租赁规则”的法律效果
(a)法定契约地位承受说
(b)原租赁合同当事人约束说
(c)对抗模式说
(d)有权占有说
(e)并存的债务承担说
(f)本文观点
b.“买卖不破租赁规则”的构成要件（《民法典》第725条）
(a)出卖人和承租人之间存在租赁关系
(b)租赁物已交付于承租人（《民法典》第725条明确规定了“承租人占有租赁物”这一要件。）
(c)出租人在租赁期间内将租赁物所有权让与第三人
(d)是否需要具备当事人（买受人和承租人）知晓转让事宜要件？
c. 小结
②2013年至2014年是否存在租赁关系（-）
a.“续订”行为的性质
b. 江河公司与张某的“续订”行为，是否构成湖海银行与张某之间的租赁合同之依法律行为的变更？（-）
(a)江河公司的“续订”行为是否构成《民法典》第926条规定的间接代理？
(b)江河公司为自己利益的无权出租他人之物的行为是否构成“无权处分”，是否对湖海银行产生效力？
c. 湖海银行的消极不作为，是否构成湖海银行与张某之间的租赁合同的法定变更？（《民法典》第734条）（-）
(a)承租人张某明知湖海银行为出租人（-）
(b)其他要件无需检视
(e)小结
d. 小结
③2014年至2018年11月是否存在租赁关系（-）
④小结
2）在租赁合同期间内，承租人是否出卖租赁物（-）
3）其他要件无需检视
2. 由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭、可行使
3. 中间结论（-）
（三）结论
二、张某可否请求江河公司赔偿损失？（+）
（一）案情简析
（二）请求权基础预选
（三）张某可否依据《民法典》第723条第1款，请求江河公司赔偿2013年至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
（1）第三人向承租人主张权利
（2）第三人主张权利妨碍承租人对租赁物的使用和收益
（3）承租人在订立合同时不知有权利瑕疵
（4）小结
2. 请求权是否消灭和是否可行使
3. 中间结论
（四）张某可否依据《民法典》第577条、第598条、708条，请求江河公司承担违约损害赔偿责任（+）
1. 请求权是否成立
（1）债务人负有原给付义务
（2）债务人构成自始主观履行不能
（3）债权人因债务人自始履行不能而受损失
（4）不存在不可抗力等权利阻却事由
（5）当事人没有约定违约金条款
（6）是否存在权利未产生的抗辩
（7）小结
2. 请求权未消灭
3. 请求权可行使
4. 中间结论
（五）张某可否就江河公司未履行通知义务请求江河公司承担损害赔偿责任（+）
1. 请求权基础预选
2. 《民法典》第728条“损害赔偿责任”的性质
（1）形成权可被侵害说
（2）形成权不可被侵害说
（3）本文观点
3. 张某可否依据《民法典》第728条请求江河公司承担未履行通知义务的违约损害赔偿责任（+）
（1）请求权是否成立
1）通知义务的性质
2）成立要件
①存在义务违反行为
②债权人因债务人的义务违反行为而受损失
③不存在不可抗力等权利阻却事由
3）小结
（2）请求权是否消灭
（3）请求权是否可行使
（4）中间结论
（六）张某可否依据《民法典》第1165条第1款、《民法典》第179条第1款第8项请求江河公司赔偿2013年至2019年4月的租金（+）
1. 侵权责任是否成立
（1）损害：纯粹经济损失
（2）违反善良风俗
善良风俗，有观点从背俗侵权的规范目的出发，认为其目标是在于防止有人无视被普遍认同的行为标准，因此，善良风俗是指
（3）行为人主观为故意
（4）是否存在权利阻却事由
2. 侵权责任范围
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使
4. 小结
（七）结论
三、张某可否请求江河公司返还2012年12月26日至2019年4月所收取的租金（+）
（一）请求权基础预选
（二）张某可否依据《民法典》第566条第1款、第563条第1款第5项、第730条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
（1）被解除的合同有效未消灭
（2）请求权人享有解除权
1）对于租期为2013年至2014年的定期租赁合同，张某享有法定解除（《民法典》第563条第1款第5项）
2）对于租期为2014年至2019年4月的不定期租赁合同，张某享有任意解除权（《民法典》第730条）
3）小结
（3）请求权人向相对人作出解除的通知（《民法典》第565条）
（4）须有恢复原状的必要和可能性（《民法典》第563条第1款第5项）
【《民法典》第563条第2款，明确规定了“以持续履行的债务为内容的不定期合同”当事人享有任意解除权，即继续性合同也可解除。】
（5）须在明知或应知解除事由之日起一年内行使（《民法典》第564条第2款）
【关于解除权行使除斥期间的规定，为《民法典》新增规定，须在检索合同是否解除时，考虑是否经过除斥期间。】
（6）小结
2. 请求权未消灭
3. 请求权可行使
4. 中间结论
（三）张某可否基于《民法典》第157条，请求江河公司返还2013年至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
（1）租赁合同是否无效？
（2）租赁合同是否被撤销？
1）是否存在合同可撤销的事由
①张某可否依据《民法典》第147条规定的重大误解，主张撤销合同？（-）
a. 张某对江河公司身份的认识错误是否属于错误
b. 该动机错误是否满足“具有交易上的重大性“要件
c. 小结
②张某可否依据《民法典》第148条规定的欺诈，主张撤销合同？（+）
a. 存在欺诈行为
b. 因果关系
(a)相对人基于欺诈而陷入错误
(b)受欺诈人基于错误而作出意思表示
(c)小结
c. 故意
d. 小结
2）是否在合理期限内行使撤销权（《民法典》第152条第1款第1项）
3）小结
（3）小结
2. 请求权是否消灭和可行使
3. 中间结论
（四）结论
四、结论
第二部分 王某可以主张的权利
一、王某可否依据《民法典》第612条请求湖海银行承担权利瑕疵担保责任（-）
（一）请求权是否成立
（1）权利瑕疵合同成立时已存在
（2）相对人不知有权利瑕疵的存在（《民法典》第613条）（-）
（3）权利瑕疵在合同成立后仍未能排除
（4）小结
（二）由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭、可行使
（三）结论
二、王某可否请求张某返还对案涉租赁房屋的占有（-）
（一）案情简析
（二）请求权基础预选
（三）王某可否基于《民法典》第460条前半句，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
1. 请求权是否成立（-）
（1）请求权人为权利人（+）
（2）相对人为物的直接占有人（+）
（3）相对人为物的无权占有人（+）
（3）是否存在权利阻却抗辩（《民法典》第546条第1款）（+）
1）类推适用《民法典》第546条第1款的正当性
①规范意旨的相似性
②出租人和债权转让人地位的相似性
③承租人和债权转让中债务人地位的相似性
a.出租人续签时不具有调查房屋所有权登记状况的义务
b.买受人受让房屋时，具有调查房屋承租状况的义务
2）类推适用《民法典》第546条第1款的法律效果：对抗效力
①《民法典》第726条的承租人先买权不适用对抗效力
②《《民法典》第725条的买卖不破租赁规则适用对抗效力
3）承租人和债权转让中债务人地位的相似性
4）小结
（4）小结
2. 由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭、可行使
3. 中间结论
（四）王某得否基于《民法典》第235条，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
1. 请求权是否成立（-）
（1）请求权人为物权人（+）
（2）被请求人是物的占有人（+）
（3）被请求人无占有权源（+）
（4）是否存在权利阻却抗辩（《民法典》第546条第1款）（+）
（5）小结
2. 由于请求权未成立，无需检视请求权是否消灭、可行使
3. 中间结论
（五）王某可否基于《民法典》第122条，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
（六）王某可否基于《侵权责任法》第6条第1款、第15条第5项，请求张某返还案涉租赁房屋的占有（-）
1. 占有是否属于《侵权责任法》所保护的法益？（+）
2. 侵权责任是否成立
（1）行为
（2）占有被侵害
（3）因果关系
（4）主观上有过错（-）
（5）是否存在违法性阻却事由，无需检视
3. 不存在权利消灭、不能行使等事由，无需检视
4. 小结
（七）中间结论
三、王某可否请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金？
（一）请求权基础预选
（二）王某可否依据《民法典》第460条前半句请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金（+）
1. 请求权是否成立
（1）请求权人为权利人
（2）相对人为无权占有人
1）江河公司是该租赁物的间接占有人
2）江河公司相对于王某为无权占有
（3）占有人取得孳息
（4）小结
2. 请求权是否消灭
3. 请求权是否可行使
4. 中间结论
（三）王某可否依据《民法典》第122条，请求江河公司返还2018年11月至2019年4月的租金（+）
1. 权益侵害型不当得利请求权是否成立
1）受有利益
2）因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害
①侵害权益，须系侵害他人权益归属内容，并由其受利益
②致他人受损害（直接性）
3）无法律上原因
2. 请求权是否消灭
3. 请求权是否可行使
4. 中间结论
（四）王某可否依据《民法典》第1165条第1款、《民法典》第179条第1款第5项，请求江河公司承担侵权损害赔偿责任（+）【纯粹经济损失的构成要件】
1. 侵权责任是否成立
（1）损害：纯粹经济损失
（2）违反善良风俗
（3）行为人主观为故意
（4）是否存在权利阻却事由
2. 侵权责任范围
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使
4. 小结
（五）结论
四、结论
第三部分 湖海银行可以主张的权利
一、湖海银行可否请求张某支付2012年12月26日至2018年11月的租金
（一）案情简析
1. 不得请求返还2012年12月26日至2012年12月31日的租金，只能请求2013年至2018年11月的租金
2. 湖海银行对张某具有法定契约地位承受的出租人地位（类推适用《合同法》第80条第1款、第299条）
（二）请求权基础预选
（三）湖海银行可否依据《民法典》第122条，请求张某支付2013年至2018年11月的租金（-）
（四）中间结论
二、湖海银行可否请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金（+）
（一）请求权基础预选
（二）湖海银行可否依据《民法典》第460条前半句请求江河公司返还2013年至2018年11月的租金（+）
1. 请求权是否成立
（1）请求权人为权利人
（2）相对人为无权占有人
1）江河公司是该租赁物的间接占有人
2）江河公司相对于湖海银行为无权占有
（3）占有人取得孳息
（4）小结
2. 请求权是否消灭
3. 请求权是否可行使
4. 中间结论
（三）湖海银行可否依据《民法典》第122条，请求江河公司返还2012年12月26日至2018年11月的租金（+）
1. 权益侵害型不当得利请求权是否成立
1）受有利益
2）因侵害他人权益（非给付）而受利益，致他人受损害
①侵害权益，须系侵害他人权益归属内容，并由其受利益
②致他人受损害（直接性）
3）无法律上原因
2. 请求权是否消灭
3. 请求权是否可行使
4. 中间结论
（四）湖海银行可否基于《民法典》第1165条第1款、《民法典》第179条第1款第8项，请求张某赔偿2012年12月26日至2018年11月的租金？
1. 侵权责任是否成立
（1）损害：纯粹经济损失
（2）违反善良风俗
（3）行为人主观为故意
（4）是否存在权利阻却事由
2. 侵权责任范围
3. 侵权损害赔偿请求权未消灭、可行使
4. 小结
三、结论
注释
[1]参见葛云松：《纯粹经济损失的赔偿与一般侵权行为条款》，载《中外法学》2009年第5期，第692页。
[2]参见程啸：《侵权责任法》（第二版），法律出版社2015年版，第196页。
[3]参见［德］马克西米利安·福克斯：《侵权行为法》（第5版），齐晓琨译，法律出版社2004年版，第163页。
[4]参见于飞：《违背善良风俗致人损害与纯粹经济损失保护》，载《法学研究》2012年第4期，第54页。
[5]参见张荣顺主编：《中华人民共和国民法总则解读》，中国法制出版社2017年版，第515页。
[6]理论上一般认为，只有一时性合同才有可溯及既往的解除，对于继续性合同，只能向未来发生终止，不发生溯及既往的效力。但是我国《合同法》未对“解除”和“终止”加以区分，因此，在我国合同法语境下，也可采用“解除”继续性合同的表述。
[7]参见［德］迪尔克·罗歇尔德斯：《德国债法总论》（第7版），沈小军、张金海译，中国人民大学出版社2014年版，第267页。
[8]同前注36，韩世远书，第669-671页。
[9]同前注36，韩世远书，第671页。
[10]参见朱虎：《解除权的行使和行使效果》，载《比较法研究》2020年第5期，第102页。
[11]同前注53，朱庆育书，第270页。
[12]同前注53，朱庆育书，第279页。
[13]同前注53，朱庆育书，第280页。
[14]同前注53，朱庆育书，第280页。
[15]同前注53，朱庆育书，第281页。
[16]同前注3，胡康生主编书，第272页。
[17]参见王泽鉴：《民法物权》（第二版），北京大学出版社2010年版，第433页。
[18]同前注84，王泽鉴书，第428页。
[19]参见［德］卡尔·拉伦茨：《法学方法论》，陈爱娥译，商务印书馆2004年版，第258页。
[20]参见朱虎：《债权转让中对债务人的延续性保护》，载《中国法学》2020年第5期，第147页。
[21]同前注47，苏永钦文，第345页。
[22]参见王泽鉴：《不当得利》（第二版），北京大学出版社2015年版，第38页。
[23]同前注89，王泽鉴书，第55页。
[24]吴香香：《多级转租房屋之占有返还》，载《中德私法研究》第14卷，北京大学出版社201年版，第260页。
[25]王泽鉴：《侵害占有之侵权责任与损害赔偿》，载《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第544页。
[26]同前注31，［德］鲍尔/施蒂尔纳书，第167页。
[27]王泽鉴：《侵害占有之侵权责任与损害赔偿》，载《民法学说与判例研究》（重排合订本），北京大学出版社2015年版，第547页。
[28]同前注94，王泽鉴文，第548页。
[29]同前注89，王泽鉴书，第296页。
[30]同前注89，王泽鉴书，第297-298页。
[31]同前注84，王泽鉴书，第433页。
[32]同前注84，王泽鉴书，第434-435页。
[33]同前注89，王泽鉴书，第38页。
[34]同前注89，王泽鉴书，第55页。
[35]同前注91，吴香香文，第260页。
[36]同前注89，王泽鉴书，第142页。
[37]同前注89，王泽鉴书，第54页。
[38]同前注89，王泽鉴书，第144页。
[39]同前注83，王泽鉴书，第428页。
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