本文来源于新时代普法
房屋买卖合同是购房者与开发商在房屋交易中最重要的凭证，也是购房者维护自身权益最重要的依据。但是，对很多对房屋买卖合同不熟悉的人来说，这其中的猫腻和陷阱还是有很多。2019年6月3日，济南市历城区市场监督管理局公示了一则行政处罚信息，山东天齐房地产开发有限公司因利用格式合同加重消费者责任被处以警告和罚款8000元的处罚。这是继济南万达某公司因《购房合同》不公平被罚款之后，又一案例。济南购房者看过来：《购房合同》违约金不平等，济南万达某公司被罚款。
公示信息显示，2019年3月14日，济南市历城区市场监督管理局执法人员接举报，称当事人签订的房屋买卖合同存有霸王条款， 2019年3月14日该局执法人员对当事人售楼中心进行了现场检查，并提取了当事人与购房者签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，经查发现当事人涉嫌违反《合同违法行为监督处理办法》的有关规定，经局长批准于当日立案。经查实，当事人于2017年12月在销售商品房时，与消费者签订的《济南市商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中含有：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内，……，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，……，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。……。2、……。”等内容。在《济南市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中含有：“……，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，……，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，并按买受人累计已付款的1 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”等内容。在《补充协议》第九条、关于解除合同的约定中含有：“1、……。2、如因买受人违约原因导致买卖合同及本补充协议解除或终止的，买受人应向出卖人支付总房款30% 的违约赔偿金。……。3、……4、……5、……。6、出卖人原因导致买受人有权解除买卖合同及补充协议的情形发生后，如买受人不解除合同，则出卖人按照买卖合同及相关约定承担违约责任;如买受人解除合同，则按以下方式处理：6.1、买受人以一次性付款方式购房的，……向买受人返还已付购房款本金，并向买受人支付已付购房款5%的违约金。6.2、买受人以按揭付款方式购房的，……，将买受人支付的购房款本金退还买受人，并向买受人支付已付购房款(不含买受人未还贷部分)30%的违约金;……。”等内容。公示信息中指出，上述条款未遵循公平原则确定双方权利和义务，加重了消费者的责任，主要体现在出卖人逾期交房支付的违约金明显低于买受人逾期付款支付的违约金。截止被查获之日，无查证属实的违法所得。根据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，经研究，决定给予山东天齐房地产开发有限公司警告和罚款8000元的处罚。在作者承办的一起100余户业主与某开发商逾期交房违约金纠纷一案中，律师代理意见就提到：《中华人民共和国合同法》第五条，第三十九条和《中华人民共和国民法总则》第六条一同确立了“公平原则”。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，特别是开发商处于强势地位，其单方提供的的格式合同权双方的权利义务应当平等。《商品房买卖合同》也应按公平原则设立权利义务，也要按照公平原则履行合同，按照公平原则处理当事人之间的纠纷。该案正在审理中，期待公正的判决。法萌君认为：《合同法》第五十四条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”因此，对于订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十二条关于“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，最高人民法院对显失公平采取主观和客观二重要件说。
一是考察合同对双方当事人是否明显不公平。公平原则的实质在于均衡合同当事人的利益，对显失公平合同的认定应结合当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯、显失公平的原因是否适当等方面综合衡量。二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上的优势地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件;所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平合同中利益受损的一方往往因为无经验，对行为的内容缺乏正当认识的能力，或者因为某种急迫的情况而非自愿接受了对方提出的条件。往期文章：8月1日起，公职人员伙食费、差旅费、住宿费、交通费最新标准
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