《第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济》(张善华、顾建兵)，载《人民司法·案例》(201717:109)
2014年6月5日，陶美如与南通市城镇房地产开发公司签订选房意向书，选购南通市城镇房地产开发公司位于江海佳苑12幢1006室低价位商品房，暂定建筑面积89.32平方，阁楼暂定51.19平方，车库暂定24.32平方，总价暂定307159.42元。陶美如在意向书中还预购江海佳苑9幢1505室建筑面积为143.39平方的房屋。2014年9月3日，南通市城镇房地产开发公司开具江海佳苑12幢1006室销售不动产统一发票，付款方名称为陶美如、收款方名称南通市城镇房地产开发公司、金额为303041.62元。双方办理结算手续后，南通市城镇房地产开发公司即将房屋交付给陶美如。2014年11月21日，陶美如与王智勇签订房地产买卖协议，约定陶美如将其江海佳苑12幢1006室及12幢B116号车库出售给王智勇，成交价款为70万元。
2014年8月30日至2014年11月26日期间，王智勇汇入陶美如个人账户630450元，2014年11月21日，陶美如出具收条给王智勇，内容为：今收到王智勇购房江海佳苑12幢1006室的购房款计人民币柒拾万元整（现金支付），收款人陶美如，时间为2014年11月21日。
2014年11月26日，王智勇通过网银付给陶美如19200元，王智勇自认该款也包含在收条七十万元中。
2015年1月15日，南通利誉物业管理有限公司江海佳苑物业管理处出具证明，证明内容：今证明王智勇购买的江海佳苑12幢1006室商品房已于2014年12月2日开始入住装修。
2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。
法院观点（南通市港闸区人民法院（2015）港执异字第00004号）
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
陶美如购买南通市城镇房地产开发公司江海佳苑12幢1006室商品房，已经支付全部价款并实际占有，且办理合同预售备案，虽未办理产权过户登记手续，但本院依法可以查封。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
陶美如将购买的江海佳苑12幢1006室商品房，在未依法登记领取权属证书的情况下，又将该房屋出卖给王智勇，王智勇至今未能办理房屋过户登记手续。房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
王智勇购买该房屋时应当知道陶美如没有依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王智勇即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除该房屋的查封。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《执行规定》）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行规定》中“不得查封、扣押、冻结”的具体适用条件
（1）受让人已经支付全部价款
实践中只有这样其才有对抗他人的申请执行的基础；而且受让人如果没有付清房屋价款，其关于所涉房屋的请求权不是最终确定，而且也不能排除之后其违约的可能性，一旦不允许对所涉房屋采取执行措施，很可能影响申请执行人的利益。
（2）受让人已经实际占有不动产
受让人一旦支付了全部房屋转让价款，并实际占有、使用了房屋，即便没有严格法律意义上的物权转移，房屋转让协议基本上已经履行完毕，所处的状态完全符合转让人和受让人的预期，对双方当时人而言也不失公平。如果此时允许对房屋采取执行措施，必然会破坏已经形成的比较稳定的秩序，对受让人也显示公平。
（3）受让人没有过错
实践中，只交付房屋价款、实际占有房屋，但没有办理物权转移登记手续的情形有很多，法律没有也不可能一一列明受让人无过错的情况。一般来说，以下几种情况可以比较容易认定无过错：
当受让人到主管登记部门办理过户登记手续，而工作人员拒绝为其办理又或者非因受让人原因登记错误，此时受让人无过错，不宜对所涉房屋采取查封等执行措施。
当未办理物权转移登记手续是由于转让协议对此附加了额外条件。这时未办理过户登记并不是受让人原因所导致，受让人没有怠于办理变更登记的，受让人无过错，同样不宜对房屋采取查封等执行措施。
此外，没有及时办理房屋过户登记可能是由于转让方即被执行人的原因所致。比如被执行人拒不配合办理登记手续，这样受让人不太可能独立实现房屋过户，基于此，受让人也没过错，不应当对其已经实际占有使用的房屋采取执行的措施。
现实中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户，但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定，法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰，要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置，在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系，如果对该类房屋进行查封，定然涉及到一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。《执行规定》第十七条有利于稳定交易秩序和法律关系。
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